商业地产价值评估研究的相关概念及理论基础9500字【论文】 .pdf

商业地产价值评估研究的相关概念及

理论基础

目录

商业地产价值评估研究的相关概念及理论基础1

1相关概念1

1.1商业地产1

1.2商业地产价值2

1.3商业地产价值评估2

2相关方法4

2.1成本法4

2.2市场法4

2.3收益法6

2.4折现率的求取方法7

2.3基础理论9

1相关概念

商业地产价值评估可以分解为以下三个概念去界定：商业地产、商业地产价

值及商业地产价值评估。

1.1商业地产

商业地产通常是指用于各种零售、餐饮、批发、娱乐、休闲、健身等经营用

途的房地产形式，从经营模式、开发模式、功能和用途上区别于普通住宅、别墅

等住宅类房地产形式。商业地产形式多样，涵盖了主题商场、大卖场、商业街、

批发市场、一站式物中心、城市综合体、酒店旅馆、写字楼、会议中心等等。

广义商业地产范围较广，指商业用途的房地产，从形态上可分为物中心、

住宅底商、步行街、写字楼配套商业、娱乐主题商业等。狭义上的商业地产，即

零售商业地产，主要包括物中心、商业街及城市综合体中的商业部分。

本篇论文研究的商业地产，主要为狭义上的商业地产，即物中心，聚焦为

经营模式是只租不售的商业地产。

1.2商业地产价值

商业地产自身是一个资本密集型和专业密集型的产业，其价值包含了商业物

业价值和商业运营价值两个要件，获利需要经过长时间的持有，需要稳定持续的

租金收益，若要使商业地产价值最大化，就必须将这两个要件协调发展、并驱前

行。

衡量商业地产的价值，可体现为价值与价格两个方面。商业地产的价值，即

商业地产供需双方协同竞争并达到动态均衡的结果；而商业地产的价格，指的是

获得商业地产所必须支付的代交（货币或实物）或商业地产在一定市场条件下实

现的交换价格。

商业地产价值是本质，而价格是其价值的表现方式，商业地产的价格围绕商

业地产的价值自发波动，不动产价格是其价值的货币表现。商业地产价值评估本

质上是评估商业地产的价值而非价格，但在实际评估过程中往往是通过货币表现

的价格来了解内在的价值。

1.3商业地产价值评估

商业地产价值评估，即对商业地产进行价值评估，遵循不动产评估的基本理

论与方法，根据评估目的、遵循评估原则、按照评估程序，选取适宜的评估方法，

并在综合分析商业地产价格因素的基础上，对商业地产在评估时点的客观合理价

格或价值进行估算和判定的活动。商业地产价值评估是对商业地产的客观合理价

格或价值的估算和判定，客观合理的价格或价值是评估对象在特定评估目的下形

成的。

目前关于企业价值评估的相关政策，譬如2005年1月由中国资产评估协会

颁布的《企业价值评估指导意见（试行）》中，全文第二十三条仅指出注册资产

评估师在评估资产或企业价值时，可以根据评估对象的类型选择成本法、收益法

或者市场比较法其中的一种或多种方法进行评估工作。该指导意见并没有硬性规

定何种类型的资产必须使用何种评估方法，灵活性较大。商业地产价值评估的核

心是现金流，对于在建物业及经营性物业，假设开发法和收益法、市场比较法是

比较常用的评估方法。

假设开发法（又称作剩余法），是收益途径下的一个估值方法，即假设评估

对象在估值基准日已经开发完成，将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出

及应得利润，从而得到房地产价值的方法。通常适用于有开发或再开发潜力，且

开发完成后的价值可以采用除成本法以外的估值方法进行测算的房地产项目，如

在建工程（尤其是住宅开发项目）、土地使用权、住宅开发项目、改造项目等。

收益法是按照经济学中的预期收益原理，将目标房地产未来各期正常的净收

益按照某一折现率折算到估价时点，从而确定房地产的价值，换句话说就是以目

标房地产为中心评估价值。

市场比较法则是通过比较市场上真实完成交易的案例与目标待交易的房产

做全方位的比较，通过修正各项参数，从而确定市场可接受的价格。

如果用政治经济学中价值规律的观点来解释，收益法与市场比较法好比商品

的价值与价格，收益法代表了价值，而市场比较法代表了价格，因为收益法是根

据目标房地产未来各期中自身可