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瑕疵不动产执行处置困境及规则优化

内容提要

瑕疵不动产处置存在着规范细节不足、形式零散等问题，以致执行实践混乱、风险点位突出、处置效果欠佳，已成为财产变价难中的突出难点。为了解瑕疵不动产处置的实践现状及困难梗阻，本文对北京市第三中级人民法院2020～2024年上半年不动产处置情况予以实证调研，主要关注不动产的实践样态、拍卖数量、成交情况等指标。从数据和案例出发，总结瑕疵不动产处置存在着可执行性争议、查封生效标准不明确、拍卖披露不彻底及以执行程序将违法建筑合法化等风险及问题，并提出瑕疵不动产处置应遵循现状处置、一体处置、审执分立的基本法理原则。基于上述分析提出规范前期调查、明确查封标准、规范评估定价及充分披露瑕疵、成交仅转移占有等瑕疵不动产处置规则的优化建议。

目次

一、瑕疵不动产强制执行的实践考察

二、瑕疵不动产处置的难点与困境

三、瑕疵不动产处置的基本原则

四、瑕疵不动产处置规则的完善建议

不动产是司法强制执行中常见的财产类型，其种类多样、法律关系复杂，不仅涉及物权变动、不动产登记、权利负担等实体法问题，也涉及查封方式及效力等程序法问题，还存在处置后腾退交付难引发冲突纠纷等社会问题。在执行过程中，拥有完整不动产登记、占有使用情况清晰、腾退交付顺利的不动产为少数，大部分不动产或存在产权登记瑕疵、或存在他项权利纠纷、或存在占有使用不明等情形，本文将此类不动产统称为“瑕疵不动产”。瑕疵不动产处置存在着规范细节不足、形式零散等问题，导致实践操作混乱、风险点位突出，亟需明晰理论依据，梳理现行规范，形成执行共识。

一

瑕疵不动产强制执行的实践考察

（一）瑕疵不动产的常见类型

本文所称瑕疵不动产既包括不能拥有完整所有权、无法办理产权登记的违法建筑，也包含因历史遗留问题导致变更登记受限的划拨国有土地使用权，还有被执行人尚未获得全部所有权的预查封房产等等情形。因其类型丰富，形成原因多样，本文将实践中常见的瑕疵不动产情形加以总结概括并按照不同标准对其分类。

1.按照瑕疵的性质分类

按照瑕疵性质可以将不动产瑕疵分为权利瑕疵和物理瑕疵。其中权利瑕疵是指被执行人对不动产的权利存在瑕疵，或无法取得所有权登记，或转让权利受限。比如，因违法建筑无法办理产权登记；因未交纳土地出让金无法转让；因土地使用权系集体用地无法转让等应属此类。物理瑕疵则是指不动产本身存在毁损、灭失、残缺、未完工等情形。例如尚未竣工的在建工程、倒塌灭失的不动产等。

2.按瑕疵的程度分类

按照瑕疵程度可以将不动产的瑕疵分为显性瑕疵与隐性瑕疵。显性瑕疵在处置前通过常规调查即可发现，显性瑕疵处置难问题主要在于拍卖程序的启动难与拍卖中的成交难；而隐性瑕疵在处置前难以被发现，一般在拍卖成交后才显露出来，从而导致后续过户难，甚至引发其他衍生纠纷。

（二）2020～2024年7月

北京三中院不动产拍卖数据统计

经统计，北京市第三中级人民法院（以下简称北京三中院）2020年至2024年7月共拍卖财产2949件次，其中，2020年拍卖财产521件次，2021年拍卖财产702件次，2022年拍卖财产760件次，2023年拍卖财产639件次，2024年截至7月31日已拍卖财产327件次。财产类型主要为不动产、股权、股票、车辆等。

由统计结果可知，不动产已成为北京三中院拍卖财产中的主要类型，占全部拍卖财产的71.46%。

根据年份统计，2020年北京三中院拍卖不动产311件次，占当年拍卖财产总数的59.69%；2021年拍卖不动产463件次，占当年拍卖财产总数的65.95%；2022年拍卖不动产561件次，占当年拍卖财产总数的73.82%；2023年度拍卖不动产504件，占当年拍卖财产总数的78.87%，呈现逐年上升态势。

在上述不动产财产类型中，存在瑕疵的土地使用权及地上建筑物（含在建工程）共有164处。该类财产的地上建筑尚未办理不动产初始登记，且多存在预售情况，常见消费者向执行法院主张权利，同时存在建设工程款纠纷，所涉法律关系复杂，处置难度较大。

从所拍卖的不动产成交情况看，以2023年为例，在504件次不动产拍卖中，成交标的215件，成交率42.66%。其中，一拍成交44件，二拍成交147件，变卖成交47件，整体溢价率32.92%，最高溢价率102.11%，一拍即成交的标的较少，仅占全部成交标的的20.46%，绝大部分标的需经过一拍、二拍程序后，才能成交。流拍标的289件，流拍率高达57.34%，其中，一拍流产52件，二拍流拍59件，变卖流拍178件。这意味着流拍标的中有61.59%的标的经过漫长的一拍、二拍及变卖程序后仍无法处置成功。

从拍卖时间跨度看，本文随机在2023年拍卖成交的不动产中选择二拍、变卖成交不动产各5件作为样本。计算得知，二拍成交的5件不动产从发布一拍公告之日起至二拍成交之日的平均拍卖