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投资性房地产准则的实施对企业利润的影响

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浅谈投资性房地产准则的实施对企业利润的影响

投资性房地产准则的实施对企业利润的影响

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浅谈投资性房地产准则的实施对企业利润的影响

（作者:___________单位:___________邮编:___________）

【摘要】国资委要求中央企业从2008年1月1日起全面执行新准则,在具体执行投资性房地产准则的过程中,会计人员通过职业判断而对企业一些业务事项做出的确认处理将影响企业的利润、资产,影响企业管理层和会计报表的其他使用者做出决策。

【关键词】准则;实施;影响;利润

一、投资性房地产准则规范的业务

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。

投资性房地产属于企业的一种经营活动,就某些企业而言,投资性房地产业务属于日常经营活动,形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入,但对于大部分企业或电力企业而言,是与日常经营活动相关的其它经营活动,形成的租金收入或转让增值收益应确认为企业的其他业务收入。

二、对投资性房地产准则的学习理解

(一)划分投资性房地产意义

企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售外,出现了将房地产用于赚取租金、获取增值收益的活动,甚至成为个别企业的主营业务。投资性房地产在用途、状态、目的等方面已区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产,这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映,与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货的房地产加以区别,从而更加清晰地反映企业所持有的房地产的构成情况和盈利能力。

(二)投资性房地产业务有两种表现形式

房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国,土地归国家或集体所有,企业只能取得土地使用权,故房地产中的土地是指土地使用权,房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。因此,投资性房地产业务的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权,这实质上属于一种让渡资产使用权的行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入;投资性房地产业务的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权,尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关,但目的是为了增值后转让以赚取增值收益。投资性房地产业务也是企业获取收益的一种经营活动。

(三)投资性房地产有两种后续计量模式

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。与国际会计准则相比,新准则采用公允价值计量模式的前提条件非常严格,只有在满足特定情况的条件下,即有确凿证据表明其所持有的房地产的公允价值能够持续、可靠取得,才可以采用公允价值模式进行后续计量。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。采用公允价值计量可以及时反映企业管理层受托责任的履行情况,检验其作出持有和处置投资性房地产决策的适当性。

成本模式采用公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,将计量模式变更时公允价值和账面价值的差额调整期初留成收益。采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。

三、投资性房地产对电力企业的影响

根据上海某中央企业财务资料进行分析可知,该企业目前持有的管理、生产经营活动场所和对外销售以外的房地产,主要有职工住房等建筑设施。职工住房形成于上海市住房制度改革前,企业以福利形式购置、已分配给职工的住房(不同于企业集体宿舍)和政策规定已终止分配的少量存量房。按上海市房改政策,这些已分配给职工的住房产权归企业,使用权归属于居住于内的职工,所有权待职工按上海市住房改革政策购买后转移给职工,产权按政策价格转移给个人后,职工方可将房产按市场价交易流通。少量存量房的产权和使用权均归企业。目前,这些非管理、生产经营活动场所的房产原值约5300万元,占企业房产总值的25.86%,租金收入一百多万元,占企业主营业务收入的0.0053%,对企业经营利润影响甚微。

按国资委的要求,中央企业从2008年1月1日起全面执行新准则,按照投资性房地产准则,企业应对分配给职工并收取租金的住房按投资