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百川东到海，何时复西归?少壮不努力，老大徒伤悲。——汉乐府
2025年房地产行业
现状及调控政策分
析报告
英雄者，胸怀大志，腹有良策，有包藏宇宙之机，吞吐天地之志者也。——《三国演义》
目录
一、就房价调控而言，需求压制已是强弩之末错误!未定义书签。
1、目前市场客户结构中，非自住需求购房占比低错误!未定义书签。
2、限购政策再加码作用有限错误!未定义书签。
3、限贷政策边际调控效力快速衰减错误!未定义书签。
4、增加存量房市场交易成本无益于楼市供需结构改善错误!未定义书签。
二、促进供给才是解决供需不平衡的核心要义错误!未定义书签。
1、单纯打击需求往往意味着抑制供给错误!未定义书签。
2、新增建设用地供应不足错误!未定义书签。
3、疏导被囤积的存量房流向市场是解决房价问题的核心途径错误!未定义书
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4、开征房产税是推动存量房入市的重要举措错误!未定义书签。
三、调控政策影响分析：房价软著陆，房企换库存错误!未定义书
签。
1、未来房产税征收将是渐进式，房价有望软着陆错误!未定义书签。
2、房企经营业绩将基本保持稳定错误!未定义书签。
四、行业展望：短期受压，长期向好错误!未定义书签。
子曰:“知者不惑，仁者不忧，勇者不惧。”——《论语》
一、就房价调控而言，需求压制已是强弩之末
压制需求的核心要义是打击投资炒房。当国内一二线主流城市自住
型购房人群占比已超过80%后，需求抑制政策加码的效果能有多大？
1、目前市场客户结构中，非自住需求购房占比低
限购、限贷政策从2023年开始实施后，全国大中型城市，特别是
限购城市投机性购房比例已大幅降低。以万科近五年成交客户结构为
例，2023年其首次置业和首次改善客户占比高达87%，其他投资类客户
仅占12%，炒房者占比远低于2023年时的19%。万科作为深入一二三
线城市的住宅龙头企业，我们认为其客户结构具有广泛的代表性。
在限购城市中，非自住购房者的占比则更低。我们以上海为例，以
投资理财为目的购房者占比少于10%，无房、结婚用房和改善居住三种
自住型需求则是市场的主流。
饭疏食，饮水，曲肱而枕之，乐亦在其中矣。不义而富且贵，于我如浮云。——《论语》
2、限购政策再加码作用有限
在细则出台前，46个限购城市中，已有包括北上广深共12个城市
实现了全境限购。这意味着新细则中关于限购的条款并不会再次影响到
相关城市的购房需求。剩余的34个城市则会由于限购覆盖到郊区而受
到冲击。
从全国范围内来看，扣除已经全面限购的一线城市和未限购城市
外，实际现阶段限购政策所影响城市的成交额为全国成交金额的40%。
再考虑到这些城市炒房客户占比不足20%，新国五条细则所带来的限购
勿以恶小而为之，勿以善小而不为。——刘备
加码对全国楼市成交额的影响不足8%。
3、限贷政策边际调控效力快速衰减
考虑到全国已经是一套首付三成，二套首付6成、1.1倍利率，三套
停贷，因此在现有政策上继续收紧的空间已经非常小。如果继续提高一
套房首付比例，则完全是打击刚需；提高二套房首付和利率，则打击改
善性需求，皆不符合楼市调控政策的初衷。
更为重要的是，新国五条细则明确表态，
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