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房地产资产化系列（一）
一、资产化业务定义
资产化业务，是券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产
所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等
方式进行信用增级，在此基础上资产支持的业务活动。
发起人将缺乏流动性，但具有某种可预测现金收入属性的资产或资产组合
（基础资产）给特定人，或将该资产委托给特定的委托人(SPV)，通过
创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的金融工具或权利凭证（资产
化），在资本市场上变现该资产支持的一种结构性融资。
资产化是在资本市场上进行直接融资的式，属于融资工
具，与其他债券产品类似，但区别在于资产化产品的还款并不依
赖于发起人或融资主体的信用情况和偿还能力，而是取决于基础资产未来可产
生的现金流。资产化的实质是基础资产的未来现金流以达到现时融资
的目的。
根据我国基于分业形成的市场格局及特殊目的载体的不同，资产
化业务大致分为：
1.以公司、基金子公司作为管理人的企业资产化业务；
2.公司作为受托机构的信贷资产化业务；
3.资产管理公司作为受托人的资产支持；
4.资产支持票据，指非金融企业（以下简称企业）在银行间债券市场
的，由基础资产所产生的现金流作为还款支持的，约定在一定期限内还本付息
的融资工具。
本文重点研究“以公司、基金子公司作为管理人的企业资产化业
务”，即企业资产化。
二、基础资产范围及分析
指符合规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特
定化的财利或者财产。基础资产可以是单项财利或者财产，也可以是
多项财利或者财产构成的资产组合。
前款规定的财利或者财产，其基础应当真实，对价应当公
允，现金流应当持续、稳定。基础资产可以是企业应收款、租赁债权、信贷资
产、受益权等财利，基础设施、商业物业等不动产财产或不动产收益
权，以及认可的其他财产或财利。
从上述定义可以归纳基础资产的标准应为：
1.符合且权属明确；
2.现金流独立可预测；
3.可特定化。
1.企业应收账款
现金流稳定和可预测等特点，是资产化中基础资产的较好。但应收账
款直接或间接来自于地方的，则不得作为基础资产。
2.租赁债权
租赁资产，是指租赁资产的所有者将其资产的所有权或收益权全部或
部分转让的一种经济行为。通过资产，租赁公司不但能够盘活存量资产，
节约资本金使用，与外部机构实现优势互补，达到调节公司表内资产结构和优
化财务指标的基本目标，还能够通过收益、资本优化、丰富租赁资产投向
等提升资产能力，进而实现提升公司综合能力的最终目标。融资租赁
业务产生的租赁债权体量巨大，且也符合现金流独立可预测、可特定化等基础
资产的标准。
3.信贷资产
银行信贷资产是指银行的各种
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