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第9章土地增值税《中国税制》教学课件

REPORTING

目录

土地增值税基本概念及原理

土地增值税计算方法与实务操作

土地增值税申报缴纳流程与注意事项

土地增值税在房地产市场调控中作用分析

土地增值税改革方向探讨

跨地区土地增值税征管问题解决方案

PART

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土地增值税基本概念及原理

REPORTING

土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值额做为计税依据而征收的税种。

定义

采用四级超率累进税率，实行按次征收，具有调节房地产交易收益、抑制房地产投机、增加财政收入等特点。

特点

征收范围

包括国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

对象分类

根据房地产类型、交易方式、纳税人类型等进行分类，如普通住宅、非普通住宅、企业整体转让等。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。

采用四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比率确定适用税率，税率从30%到60%不等。

税率结构

计税依据

包括个人销售住房免征土地增值税、企业改制重组暂不征土地增值税等。

优惠政策

对于符合一定条件的纳税人，如因国家建设需要依法征用、收回的房地产等，可以免征或减征土地增值税。同时，对于纳税人建造普通标准住宅出售等情形，也有相应的免税规定。

减免规定

PART

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土地增值税计算方法与实务操作

REPORTING

根据房地产转让合同、评估报告等资料，确定房地产转让收入，并计算可扣除的项目金额。

确定房地产转让收入和扣除项目金额

将房地产转让收入减去扣除项目金额，得到增值额。

计算增值额

根据增值额与扣除项目金额的比率，确定适用的土地增值税税率。

确定适用税率

将增值额乘以适用税率，得到应纳税额。

计算应纳税额

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取得土地使用权所支付的…

包括土地出让金、契税、耕地占用税等。

房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等。

房地产开发费用

指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用等。

与转让房地产有关的税金

包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

其他扣除项目

根据国家和地方政策规定的其他可扣除项目。

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增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

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普通住宅项目

结合具体案例，分析普通住宅项目在土地增值税计算中的特殊处理和注意事项。

商业地产项目

通过案例分析，展示商业地产项目在土地增值税计算中的一般流程和关键点。

工业地产项目

针对工业地产项目的特点，分析其土地增值税计算中的特殊问题和解决方法。

其他类型房地产项目

简要介绍其他类型房地产项目（如旅游地产、养老地产等）在土地增值税计算中的一般原则和注意事项。

PART

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土地增值税申报缴纳流程与注意事项

REPORTING

转让房地产合同签订之日起7日内

纳税人应在房地产转让合同签订后的7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

税务机关核定的纳税期限

如税务机关对纳税人的申报进行核定后，确定了具体的纳税期限，纳税人需按照该期限进行税款的缴纳。

包括纳税人名称、纳税人识别号、地址、电话等基本信息，确保与税务登记信息一致。

准确填写纳税人信息

明确房地产项目信息

准确计算增值额和税额

申报表格示范

详细填写房地产项目的名称、坐落地址、建筑面积、土地使用权取得方式等信息。

根据规定的计算方法和公式，准确计算房地产转让的增值额和应缴纳的土地增值税额。

可参考税务机关提供的申报表格示范，按照要求进行填写。

缴款方式

纳税人可选择现金、支票、银行转账等方式进行税款的缴纳。具体方式可与当地税务机关协商确定。

注意事项

确保按照税务机关核定的税额和规定的期限进行缴纳，避免出现逾期未缴的情况。同时，保留好相关的缴款凭证，以备后续查验。

如纳税人未按照规定期限缴纳土地增值税，税务机关将按照税收征管法的相关规定进行处罚，包括加收滞纳金、罚款等措施。

逾期未缴后果

如纳税人在申报缴纳过程中存在虚假申报、隐瞒收入等违规行为，税务机关将依法进行查处，并可能采取更严厉的处罚措施，如追缴税款、罚款、移送司法机关等。

违规操作后果

PART

04

土地增值税在房地产市场调控中作用分析

REPORTING

降低投资回报

土地增值税的征收会降低房产投资的预期回报，使得投资者在购房时更加谨慎，减少盲目跟风购房的行为。

增加购房成本

土地增值税的征收使得购房者在购买房