4第三章 房地产估价原则与估价程序.ppt

第三章房地产估价原则与估价程序第一节房地产估价原则第二节房地产估价程序第一节房地产估价原则人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，总结出了一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。一、独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。第一节房地产估价原则1、独立（1）估价机构本身应当是一个不依赖于他人、不受他人束缚的独立机构；（2）估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；（3）估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。第一节房地产估价原则2、客观：是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。3、公正：是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。第一节房地产估价原则二、合法原则合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：第一节房地产估价原则1、在合法产权方面：应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。合法产权的房地产就应将其作为合法产权的房地产来估价不合法产权的房地产就应将其作为不合法产权的房地产来估价。第一节房地产估价原则2、在合法使用方面：应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。3、在合法处分方面：应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。第一节房地产估价原则4、其他方面如评估出的价格必须符合国家的价格政策。评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。例如，新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；农地征用和城市房屋拆迁估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、行政法规。第一节房地产估价原则三、最高最佳使用原则房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。1、最高最佳使用(highestandbestuse)，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。4个标准：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。第一节房地产估价原则最高最佳使用是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等)允许范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。2、最高最佳使用内容包括3个方面：①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。第一节房地产估价原则3、寻找最高最佳使用的方法筛选程序：⑴法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。⑵技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。第一节房地产估价原则⑶经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。⑷价值是否最大。在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。第一节房地产估价原则4、三个经济学原理（1）收益递增递减原理帮助确定最佳集约度和最佳规模。假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。第一节房地产估价原则（2）均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。帮助确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。第一节房地产估价原则（3）适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高