3第二章 房地产价格.ppt

第一节房地产价格的概念、形成条件与特征第二节房地产价格的类型第三节房地产价格影响因素分析第一节房地产价格的概念、形成条件与特征一、房地产价格的概念房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。二、房地产价格的形成条件房地产要有价格需要具备3个条件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。第一节房地产价格的概念、形成条件与特征1、有用性是指物品能满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值。房地产如果没有用，人们就不会产生占有房地产的要求或欲望，更谈不上花钱去购买或租赁房地产，从而房地产也就不会有价格。2、稀缺性。如果该种物品的数量丰富，随时随地都能自由取用，像空气或某些地方的水那样，尽管对人类至关重要——没有了它们我们人类就无法生存，但是也不会有价格。因此，房地产要有价格还必须具有稀缺性。第一节房地产价格的概念、形成条件与特征3、有效需求是指对物品有支付能力支持的需求——不但愿意购买而且有能力购买。综上所述，房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。在现实中，不同房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。第一节房地产价格的概念、形成条件与特征三、房地产价格的特征房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求等因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。1、地价与一般物品价格的不同地价与一般物品的价格不同主要表现在下列6个方面：第一节房地产价格的概念、形成条件与特征⑴生产成本不同。一般物品是劳动的产物，而土地本质上不是劳动创造的，是大自然的恩赐，所以，一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。⑵折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且会自然增值。但中国有期限的出让土地使用权是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。第一节房地产价格的概念、形成条件与特征⑶价格差异不同。一般物品，如电视机、汽车，人们可以大量制造，同一品牌、同一型号的很多，故其价格较一致。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大，有的寸土寸金(如大城市商业中心的土地)，有的可能一文不值(如偏远的荒漠土地)。⑷市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。第一节房地产价格的概念、形成条件与特征⑸价格形成时间不同。一般物品由于相同的很多，易于比较，为较完全市场，且价值不很大，因此价格形成的时间通常较短。土地由于具有独一无二的特性，不易于比较，为不完全市场，而且价值量大，其交易一般需要经过长时间考虑后才能达成，因此，地价形成的时间通常较长。⑹供求变化不同。地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地的数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。第一节房地产价格的概念、形成条件与特征2、房地产价格的特征房地产价格的特征主要有下列5个：⑴房地产价格受区位的影响很大。这个特征显而易见，不再论述。区位性⑵房地产价格实质上是房地产权益的价格房地产由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。权益性第一节房地产价格的概念、形成条件与特征⑶房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产因为价值量大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。因此，房地产同时有两个价格：交换代价的价格、使用代价的租金。价格双重性第一节房地产价格的概念、形成条件与特征⑷房地产价格是在长期考虑下形成的。由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的产权、质量、功能、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解。房地产的交易价格难以在短期内达成。长期性⑸房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。个别性(如偏好、讨价还价能力、感情冲动)第二节房地产价格的类型一、按房地产价格形成基础分市场价格、理论价格、评估价格市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。理论价格是经济学假设的“