广州保利小新塘项目定位报告.ppt

项目地块I1，打造2.22万㎡社区休闲中心（1.5万㎡商业指标+1万㎡住宅社区配套指标），集社区商业，社区服务，公共服务，社区行政功能一体。I-1地块：商业形态——街区+BLOCK，2-3层两层底商+特色Block活力引擎动力引擎I-1地块：业态建议——生活服务中心+商业休闲中心生活服务中心商业休闲中心街道办事处文化活动中心社区居委会品牌零售社区卫生中心社区服务中心休闲娱乐美容美发餐饮超市动力引擎生命力引擎商业设计要点：考虑利用地势高差、错层，打造双首层街铺，提高溢价主力店建议1-2层，其余考虑到销售，做双首层，建议提前预留烟道，方便餐饮考虑总价控制，建议面积以20㎡/间，利用框架结构，全部可打通，打造20-200㎡百变商业，部分盒子特殊定制层高建议4.8-6米，附加值较高开间进深：5*10、6*12（需要结合实际设计调整）产品建议1——利用错层平台打造双首层概念活力引擎动力引擎生命力引擎产品建议2——控制面积，控制总价面积段（平方）套数比例均价（万元）总价段(万元)203068%2.55517731401823%2.557910241502026%2.5510512851602228%2.55130153617034%2.55156179718034%2.55181204819034%2.5520723011112011%2.5528330612113011%2.5530933213114011%2.55334357客户偏好总价低的投资产品，面积小的商铺卖得很快，大面积销售困难较大。商铺面积：商铺面积区间28-130㎡，总价在70-350万。天河商业项目销售均价商铺面积层高楼层银汇华庭70000元/㎡90-200㎡标准层高3.8m，净高3m一层天河潮流站100000元/㎡2-20㎡标准层高5m，净高4.5m地下一层，地上2层万科东荟城（售罄）25000元/㎡28-131㎡标准层高4.2m两层+盒子动力引擎生命力引擎产品建议3——商业合伙人制度商业合伙人制度，先租后买商业扶持计划商业合作人制度：搭建社区商业运营平台，提前招募商业合作人；先租后买，面一年租金扶持运营，若要继续经营，这需要购买商铺；商业合伙人专属活动，提供邻里交流空间；业主共建社区商业，提升客户粘性和规避社区商业风险。动力引擎生命力引擎写字楼功能体系产品力打造写字楼产品定位办公政策扶持亮点提升百变创客空间办公服务中心生态办公体系动力引擎动力引擎活力引擎生命力引擎项目导向项目13万方商业纯做公寓价值难以拔升，且物业类型单一，存在一定的市场风险，所以少量写字楼客户导向写字楼的最怕就是销售期长，产品过时，因此需要灵活的产品，应对未来客户需求的变化目标客户：片区写字楼客户以自用型客户为主，基本没投资客，客户多为智慧城IT互联网及相关行业客户。写字楼思考——如何打造写字楼才能更加匹配目标客户群？动力引擎生命力引擎活力引擎写字楼产品定位活力引擎Smart-Office100-600㎡百变办公空间，面积小，但功能绝对不小面积小，但是空间灵动远程操控系统，手机App实现移动办公，智慧空间远程操控系统数据保护，资源共享，行业交流，定期培训沙龙，打造最具智慧的企业服务平台智慧企业服务平台——智慧城IT互联网精英的智慧办公理想地——智慧型精英聚集地动力引擎生命力引擎写字楼产品建议1——100-2325㎡百变创客空间，最大化利用采光面的创客生态空间。活力引擎五层低密度生态型创客写字楼，100-2325㎡创客空间，自由分割，打造区域动力源。动力引擎生命力引擎商务休闲中心员工健康中心企业服务中心商务交流中心数据管理中心Mini-mall：商务休闲型商业；电影院；户外活动空间；品牌服饰；特色餐饮+连锁休闲餐饮。健身房，泳池；户外活动空间，攀岩墙；智能体检仪；智能运动检测；睡眠仓；智能膳食食堂。定期沙龙服务；企业家俱乐部；企业形象展示区；红利分享；产品定制；企业宣传及培训。私人会议室；三屏网真会议室；真人互动演讲；书吧；S-coffee；宴会厅。远程操控平台；移动办公；电话、网络远程授权；数据安全保护；企业线上平台；企业资源共享。写字楼产品建议2——五大办公服务中心，打造Smart-Office的超级智慧平台。动力引擎生命力引擎活力引擎