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个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列（四）

专题研究

个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列

（

四）资产处置难度有所增加，回款仍以处置完毕资产为

主，且回收率保持较高水平

作者：

中诚信国际结构融资一部

杨威wyang@

前三篇文章提到，个人住房抵押贷款不良资产支持证券（以下

简称“房贷NPL”）基础资产情况各异，实际处置过程较为复杂，

中诚信国际结构融资一部评级总监

发起机构与借款人协商的结果包括如借款人清偿欠款、贷款回迁至

王立lwang03@

正常，借款人自行筹措资金结清贷款，借款人自行处置或通过诉讼

处置房产偿还贷款等。从存续期披露的资产池回款来看，房贷NPL

产品资产池回收款主要分为两类，即处置完毕回款和处置中回款。

处置完毕回款指发起机构已穷尽处置手段与流程，完成了抵押物的

处置，或者借款人自行清偿全部贷款。处置中回款则包括所有抵押

物未处置完毕与债权未全部结清下的回款。

近两年，在房地产市场波动和房产价格下行的背景下，房贷NPL

产品回收承压，房贷不良资产处置进程有所放缓。那么，实际回款中

两类回款的构成有什么变化？处置完毕资产的回收率如何？本文进一

步收集整理了房贷NPL产品的回收数据，对其构成情况及变化趋势进

行了分析。

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个人住房抵押贷款不良资产支持证券回收观察系列（四）

（1）房贷NPL产品回款以处置完毕资产回款为主，在全部回款中占比六成左右；近

年来随着处置难度增加，在相同观测期，处置完毕资产户数占比有所下降

统计房贷NPL产品的回收款来源可以看出，不论产品存续期的长短，处置完毕资产回款

整体高于处置中资产回款。截至2024年末，房贷NPL产品处置完毕回款在全部回款中占比基

本在50%~70%之间，处置中回款主要集中在40%左右。发行时间较早的产品，回收处置期较

长，其处置完毕回款占比也整体较高。

从户数占比来看，处置完毕户数与处置时间也具有较高的相关性。回收处置期越长的产

品，其处置完毕户数的占比越高。封包时间在2016年的产品，截至2024年末，其处置完毕

户数占比最高接近70%，而封包时间在2022年的产品，其处置完毕户数占比平均约20%。

图1：处置完毕与处置中资产回款构成图2：处置完毕与处置中户数构成

90%100%

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80%

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70%70%

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