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乐民之乐者，民亦乐其乐；忧民之忧者，民亦忧其忧。——《孟子》

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影响商务办公房地产价格的主要实物状况：

1.外观形象

声望或形象在商业活动中非常重要，一个公司往往会注重自身形象，而公司

办公场所的形象则直接影响公司的形象，因此有良好外观形象的商务办公房地产

会大大吸引实力强的企业，我们可以看到中心城市中那些标志性的建筑往往都是

写字楼，如上海的金茂大厦，广州的中信广场，而这些标志性建筑的使用者几乎

是国内外一流的企业及其办事机构，其租金价格往往是城市中的。商务办公房地

产的外观主要包括：建筑物高度、体量、造型、外墙面装修等。

2.内部装修

与外观一样，内部装修也对商务办公房地产的价值有重要影响。商务办公房

地产的内部装修主要体现在大堂、走廊、内墙面、灯具等。商务办公房地产大堂

的外观、平面设计和灯光布置等往往是其特色的综合体现。

3.设备、设施

商务办公房地产的使用者对建筑物内的设备、设施系统非常重视，主要包括

动力、通讯、运输、电子等设备设施。这些设备设施是否齐备、是否高效运行都

是影响商务办公房地产价值的重要因素，如垂直交通对于商务办公房地产非常重

要，因此电梯的数量、质量、速度、安装位置直接影响到商务办公房地产的吸引

力。

4.智能化程度

随着电子商务的兴起，企业对网络设施的要求迅速提高，以网络为载体，各

种智能办公解决方案也在日新月异地发展，因此写字楼也必须能够提供完善的智

能化办公条件才具有吸引力。同时智能化程度的高低也是衡量写字楼等级的重要

指标之一，如甲级写字楼，其智能化程度需达到3A以上，达到5A，即须具备BAS

楼宇自动化系统、OAS办公自动化系统、FAS消防自动化系统、SAS安防自动化

系统、CAS通信自动化系统。

5.物业管理水平

对于商务房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理水平的高低对其价值产

生很大影响，因为它直接关系到能否吸引大公司、大财团、国内外高级办事机构

进驻，直接影响到写字楼租金水平，因此通常甲级写字楼都是聘请一流的物业管

理公司进行管理。

6.租户类型

博学之，审问之，慎思之，明辨之，笃行之。——《礼记》

入住同一商务房地产的租户间的相互影响，会增加或减低他们各自的形象和

声誉，大厦内的主要租户，往往决定了一幢商务房地产的租户类型，当主要租户

是知名企业及其办事机构，就会吸引同类及其相关联企业进驻，从而提高大厦的

知名度，其价值也得到迅速提高。

7.楼层

与商业房地产一样，楼层对商务房地产价值也产生较大影响，但影响的方向

不同。商业房地产楼层越高价值越小，而商务房地产楼层越高价值越大，租金水

平越高，这与办公环境有关，楼层越高，景观、空气质量越好，被干扰的机会越

小。

【篇二】2020年房地产估价师考试《案例与分析》考前冲刺考点

房地产市场调查研究类型：

一、整体房地产市场调查研究

整体房地产市场调查研究一般是就包含各种类型房地产的总体市场供求、价

格变化状况及其发展趋势进行分析研究，其分析研究的区域范围变化很大，可以

是对一个城市、一个省乃至-个国家的房地产市场进行分析。整体房地产市场调

查研究的服务对象以地方政府相关管理部门、房地产开发商及投资商、金融机构

为主。对地方政府而言，不论是对市场进行宏观调控，还是房地产开发过程涉及

的开发项目立项、土地使用