2025年房地产估价师考试《案例与分析》真题与解析精校版 .pdfVIP

非淡泊无以明志，非宁静无以致远。——诸葛亮

2025年房地产估价案例与分析真题与解析

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）

（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，

该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请

抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售

该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。

请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？

（二）2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价

值。该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登

222

记建筑面积为18000m（不含地下建筑面积2500m），土地面积为3000m，土地使用年限自2005年

6月1日至2055年5月31日。采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采

用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年

租金增长率6%，收益年限48年进行测算。请问：

1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？

2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？

（三）某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程

基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被

人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考

依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完

成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙

两家房地