2025年房地产估价师案例与分析考试真题及答案分析 .pdfVIP

以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。——《管子》

2025年房地产估价师案例与分析考试真题及答案分析

一、问答题〔共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下〕

〔一〕甲房地产估价机构〔以下称甲机构〕承受人民法院委托，对建于年的某工程一期的

2025

一幢毛坯双拼别墅进展司法鉴定估价。价值时点为2021年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当

事人以正在销售的该工程三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民

法院为此发来质询函。甲机构调查理解到该工程三期为临湖独栋别墅，2021年7月底开工并开场销

售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进展了书面回复。请问：

1.甲机构书面回复的致函对象是谁？

2.导致估价对象与该工程三期别墅价格差异的主要原因有哪些？

〔二〕某房地产估价机构承受委托评估一停建住宅工程的转让价值，价值时点为2021年6月15

日。该工程土地是2021年6月以出让方式获得，2021年6月工程构造封顶后因故停工。根据委托

人提供的资料，工程实际已支出本钱为2800元/㎡，包括土地获得本钱、开发本钱〔注：应为建立

本钱，下同〕、管理费用以及2021年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，

认为委托人列支的截至工程停工的各项实际本钱费用符合当时的市场情况，在采用本钱法估价时，

确定该房地产重置本钱为2800元/㎡。请问：

1.上述确定该房地产重置本钱的过程有哪些错误？

2.在正确确定重置本钱后，还应考虑哪些因素才能测算出本钱价值？

（三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产

分别进展抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000

万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，

其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任

何法定优先受偿款。请问：

1.该工程抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？

2.造成该工程抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？

二、单项选择题〔共3大题，10小题，每题2分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请

将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内〕

〔一〕某房地产估价机构承受委托，对市中心某大厦地下一、二层进展房地产抵押价值评估，

目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考根据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于

满租状态，租期一般为三年，局部早期进驻的店面租金程度低于同层其他类似店面15%左右，这局

部店面剩余租期根本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场程度接近。地下二层为车位，均

可独立出售，目前业主对外出租。

1.采用比拟法测算地下一层房地产价值时，假设选择该大厦首层作为可比实例，那么必须进展

〔〕。

A.交易情况修正B.市场状况调整C.实物状况调整D.区位状况调整

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饭疏食，饮水，曲肱而枕之，乐亦在其中矣。不义而富且贵，于我如浮云。——《论语》

2.采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是〔〕。

A.应充分考虑各店面租约租金的限制

B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制

C.假设低租金的优惠条件不可延续，那么不需考虑租约租金的限制

D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金程度为准

3.采用比拟法评估地下