2025年房地产估价师案例与分析课程讲义(7) .pdfVIP

以家为家，以乡为乡，以国为国，以天下为天下。——《管子》

2025年房地产估价师案例与分析课程讲义（7）

5.4.1本钱法最根本的公式

本钱法最根本的公式为：积算价格=重新购建价格-折旧上述公式可针

对以下3类估价对象而详细化：①新开发的土地；②新建的房地产（此处

指房地、建筑物两种状况）；③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种状

况）新开发的土地和新建的房地产采纳本钱法估价一般不扣除折旧，但应

考虑其工程质量、规划设计、四周环境、房地产市场状况等方面对价格的

影响而予以适当的增减价调整。例如，运用本钱法评估某在建工程的价值，

即使该在建工程实实在在花了较大的本钱，但在房地产市场不景气时，要

予以减价调整。

求取新开发的土地价格、新建的房地产价格和旧的房地产重新购建价

格的根本步骤是：①搞清房地产价格构成；②测算各构成局部的金额；③

将各构成局部的金额累加。

5.4.2适用于新开发土地的根本公式

新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进展“三通一平”

等开发的土地，在旧城区中撤除旧建筑物等开发的土地。在这些状况下，

本钱法的根本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地的本钱+土地开发

本钱+治理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润对新开发区土地

学而不知道，与不学同；知而不能行，与不知同。——黄睎

的分宗估价，本钱法是一种有效的方法，由于新开发区在初期，房地产市

场一般还未形成，土地收益也还没有。

5.4.3适用于新建房地产的根本公式

在新建房地的状况下，本钱法的根本公式为：新建房地价格=土地得

本钱+土地开发本钱+建筑物建筑本钱+治理费用+投资利息+销售费用+销

售税费+开发利润在新建建筑物的状况下，上述公式中不含土地取得本钱、

土地开发本钱及应归属于土地的治理费用、投资利息、销售费用、销售税

费和开发利润，即：新建建筑物价格=建筑物建筑本钱+治理费用+投资利

息销售费用+销售税费+开发利润在实际估价中应依据估价对象和当地的

实际状况，对上述公式进展详细化。

5.4.4适用于旧房地产的根本公式

在旧房地的状况下，本钱法的根本公式为：旧房地价格=土地的重新

取得价格或重新开发本钱+建筑物的重新购建价格-建筑物重新购建价格

在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。

在旧建筑物的状况下，本钱法的根本公式为：旧建筑物价格=建筑物

的重新购建价格-建筑物的折旧