2025年试论环境因素对房地产估价的影响 .pdfVIP

士不可以不弘毅，任重而道远。仁以为己任，不亦重乎?死而后已，不亦远乎?——《论语》

试论环境因素对房地产估价的影响

近年来，国家对于环境加大力度进行整改，已经取得了非常不错的成效。

环境污染对房地产价值会造成一定的影响，处于恶劣环境中的房地产与处于优美

环境中的房地产有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等

条件是一样的。根据环境污染和环境条件对房地产价值做出科学的评估，是房地

产估价的一个重要而现实的课题。

标签：环境因素;房地产估价;影响

我国房地产行业的发展关系到我国整体经济的发展走向。在房地产评估过程

中，除了建筑材料、建筑风格以外，对评估结果影响最大的因素非环境因素莫属。

对房地产周围环境的有效分析有利于房地产的合理估价。

一、房地产价值评估含义、估价模型

房地产价值评估，一般称作房地产估价。客户将工作任务委托给具有专业评

估资质的估价机构，由机构指派注册房地产估价师，根据房产的具体情况以及标

准的估价流程，按照行业所统一认定的价格估算标准和参考案例，对房产具有的

价值作出科学合理的测算、分析和专业报告，得出的结果应当符合客户的需求。

房地产估价是房产销售、租赁、担保等业务展开的前提。我国常见的房地产价值

评估有三种方式，分别是收益法、成本法和市场比较法。市场比较法顾名思义，

就是将已有的具有与本案可比性的类似案例作为参考，分析其在市场中常见的估

价水准，再考虑参考案例与本案的差异进行微调之后确定房产价值的一种方式。

市场比较法一般所遵循的计算公式为：可比实例交易价格×交易情况修正系数×

市场状况调整系数×房地产状况调整系数=估价对象价格。收益法是对目标资产

未来可能产生的收益进行计算以确定估价对象所具有的价值的方法。成本法也可

叫作承包商法，是在估价对象从建设到使用的成本变化的基础上对估价对象的价

值进行确定的一种方法，主要是将折旧成本从原有成本中剔除，确定估价对象当

前应有的价值。成本法的公式为：重新购建价格-折旧=房地产价值。

二、环境影响评估的内涵

环境影响评估就是对影响待估房地产价值的所有自然和人为条件所组成环

境因素进行的综合评价。任何环境因素的存在，都会影响房地产的价值。环境因

素对房地产价值的贬值性影响不仅仅包括环境污染因素，也包括由于自然条件的

限制，不利于房地产价值的充分实现，引起的房地产价值的贬值。自然条件包括

水源保护区、湿地或濒危动植物保护区等。如在水源保护区建设房地产项目，人

类活动就要受到限制，那么房地产的价值也就不能实现。人为条件可以是在环境

中的存在物理射线、化学制剂、噪音、石棉、聚氯联苯或其它有害物质。如化工

厂的工业用地，可能由于工业生产，造成有害物质对土壤、地下水的渗透，造成

一定的污染。如果在没有进行有效的改造前，将工业用地直接转变为非工业用地，

如建造民用住宅，由于污染物的存在，有可能使住宅的价值贬值。

海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐

三、环境因素分析

（1）地理环境因素分析，地理環境主要为位置和交通条件等区位状况，不

同类型房地产对位置的要求不同。对居住房地产而言，地理区位状况主要体现为

方位、交通条件与相关场所的距离、朝向和楼层等。具体表现为：是否居住在市

中心或者偏远的郊区，一般而言，距离市中心较近的房地产评估价格较高;居住

地附近有公交，地铁等交通工具利于出行的房地产优先被人们所考虑，房地产价

值也会较高;距离基础设施、学校、医疗等重要场所较近的房地产评估价格较高，

特别是近年来学区房普遍受到关注，价格涨幅较大;通常坐北朝南的住宅会优于