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其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。——《论语》

2025年深圳房地产有泡沫吗

深圳房地产有泡沫吗

出席今年在三亚实行的博鳌21世纪房地产论坛之前，

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌刚刚结束在英国

的考察。

据其视察，英国的房价描述有三根曲线，第一根曲线

是英国房价曲线，十年也许翻了一番。其次根曲线是描述伦

敦房价的曲线，斜度更大，涨得更快一些。第三根曲线是伦

敦中心地段高品质房屋的房价，上涨得更快。

顾云昌认为，核心城市房价上涨在全世界的规律都如

此，所以北京、上海、深圳房价仍在上涨不足为奇。但应当

承认中国是存在房地产泡沫的，只是泡沫正在缩小且不会裂

开。而对房地产市场影响最大的政策方面，顾云昌的推断是，

正在松绑，制度建设仍在路上。

泡沫正在缩小

顾云昌认为，从到中国房地产泡沫在变小。推断房地

产泡沫的重要指标之一是房价收入比。这亦是全球通用指标。

虽然合理范围没有严格界定，不过依据世界银行在

1998年对世界上96个地区的资料统计显示，这些地区房价

收入比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数

为6.4，一般而言，在发达国家假如房价收入比超过6就可

子曰:“知者不惑，仁者不忧，勇者不惧。”——《论语》

以视为泡沫区。

全国商品住宅房价收入比为7.1，持续了以来的下行

趋势。顾云昌指出，近四五年的时间里，从全国平均数据看，

房价平均每年上涨约2%，但收入上涨7%-8%左右，所以房价

收入比在缩小。

地区之间有分化。数据显示，全国35个大中城市房

价收入比排名中，深圳的房价收入比超过20，位居第一位，

其次是厦门、北京、上海、广州、杭州和福州，其房价收入

比分别达到了15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8，这

组数据意味着，这些收入达到平均水平的家庭，若要购买一

套一般的商品住宅，将要花费掉10年以上的家庭收入。在

深圳，购买一套一般商品住宅则须要20年以上的家庭收入。

顾云昌认为，中国的三四线城市的房地产，基本没有

泡沫。一线城市是有泡沫的，而恰恰在一线城市房价还在涨。

但一线城市泡沫不会破灭，因为它们有购买力支撑。

短期政策仍以松绑为主

中国房地产市场始终受政策影响较大，顾云昌推断货

币政策的走势短暂不会变。市场进入分化阶段后，政策总体

上还是以松绑为主。

他进一步分析说，一线城市特殊是深圳领涨，和深圳

房地产市场供求关系亲密相关。在宽松的货币政策环境下，

供求关系惊慌必定导致房价上涨，销售快速;而市场仍处于

饭疏食，饮水，曲肱而枕之，乐亦在其中矣。不义而富且贵，于我如浮云。——《论语》

供大于求的状态中，即使货币环境再宽松，市场回升速度也

会比较慢。在货币政策转向宽松后，一线城市和重点二线城

市回升得快，但三线城市反应较慢。

大多数的三四线城市和个别二线城市，仍旧以去库存

作为主要任务。库存消耗的年限，在各地差别很大。明年某

个时间段会渐渐转变。顾云昌说。

从长期制度建设的角度来看，金融制度是最先有所突

破的。公募REITs(房地产信托投资基金)诞生，房地产企业

越来越频繁地运用互联网金融工具。税收制度的变更也渐行

渐近，