2025年房地产估价师考试-房地产估价案例与分析(总结) .pdfVIP

古之立大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。——苏轼

《房地产估价案例与分析》

一、综述:

1、问答:考估价的基本事项,估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的

影响),价值内涵,技术路线,方法运用过程中应注意的问题(如参数应选取客观值,计

算折旧时应用有效经过年数和经济寿命)等。

2、单选:考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错:考对估价的一般要求,对报告的熟悉程度,基本原理的一般应用,估价

方法掌握。

4、改错:考估价方法在应用中的难点。

第一节:问答及单选题:

问答题答题技巧:

1、解决的办法是:仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的,他的思路是怎样

的。顺着它的思路走,才能解决问题。

2、另外,问答题一般每题都有3~5个小点,在数量上也要有个底。

3、条理清楚,论点突出,明显

4、结构清晰:

1房地产估价的技术路线:

确定房地产价格内涵和价格形成过程。

1、什么是技术路线?路线的三个方面

乐民之乐者，民亦乐其乐；忧民之忧者，民亦忧其忧。——《孟子》

2价格内涵,由目的确定

3估价思路,由原则原理确定

4估价方法,由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的

数量和质量决定。

2、技术路线与估价要求事项的关系?

①与估价方法:每种方法都体现了一种技术路线(p6)

②与估价对象:估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

③与估价目的:目的决定内涵,从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因

素、采用的价值标准及估价方法均有影响。

※a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

b、不同类型房地产适用不同的估价方法,有不同技术路线。

d、估价对象状况(①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、

1

新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利

用下评估⑤含有其它资产的房地产)

④与估价时点:估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的

时点状态是不同的。

⑤与估价原则:技术路线反映价格形成过程,估价原则体现了价格形成原理,因

而制定路线要遵守估价原则。

穷则独善其身，达则兼善天下。——《孟子》

⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。

3、估价路线的确定过程:

1确定估价的基本事项(对象、目的、时点);《规范》4.0.2条

2确定价格内涵(一定要先说清楚);

3选择适宜方法、途径

4方法应用要点或者需要特殊处理的地方

二、价格解释对价格有争议、疑惑

1(对两种正确结果分别解释)哪些是影响价格的因素?

2从影响价格的因素入手

3目的不同,价格类型不同;

4时点不同,价格不同。(动态价格)市场环境、供求状况均要变;估价对象也

会变化期限、成新、房地产状况;

5交易状况是否变化权力束在限制约束下,交易状况不同;

6估价原则是否改变用途,最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉;

7估价方法两个机构评估,