房地产行业市场前景及投资研究报告：地产年度总结，融资环境，弱信用延续，存量渠道稳定，恒大，万科，碧桂园.pdf

跟踪分析|房地产

证券研究报告

[Table_Title][Table_Grade]

回首与展望，地产年度总结：融资环行业评级买入

前次评级买入

境报告日期2025-01-19

[Table_PicQuote]

弱信用仍在延续，存量渠道保持稳定相对市场表现

[Table_Summary]30%

核心观点：19%

8%

⚫政策态度积极，整体出险高峰已过，但局部仍有压力。根据政府网站，-2%

01/2403/2406/2408/2411/2401/25

24年1月多部委提出建立城市房地产融资协调机制及企业融资“白名-13%

单”；中央明确可发放经营性物业贷款用于偿还存量房地产债。根据-24%

房地产沪深300

Wind及公司违约公告，房企集中违约时期为21-22年。在政策的支持

下房企出险高峰期已过，但评级机构年内多次下调重点房企评级，中海

宏洋、越秀、金茂、龙湖、万科等均遭到下调，行业信用持续低位。[Table_Author]

⚫行业融资增量减少、存量稳定，海外债及信托渠道基本关闭。根据国家

统计局、Wind及用益信托网数据，24年房地产行业企业融资1.95万

亿元，同比-10.8%，连续16个季度下滑。24年Q3行业总负债17.0

万亿人民币，同比持平，开发贷净增长带动总负债企稳。24年行业开

发贷、信托、信用债、海外债融资占比76%、0%、22%、1%，年内信

托及海外债融资渠道基本关闭。24年房企信用债发债成本仅2.84%，

较23年下降93bp；海外债发债成本4.88%，较23年下降30bp。

⚫央企债券融资持续净流入，国企于21年转负，民企自18年转负。24

年央企、地方国企、民企、混合所有制信用债分别发行1446、2533、

202、153亿元，同比分别-10%、-23%、-38%、-29%，央企持续净流

入，22-24年年均净融资581亿元；地方国企则自21年以来净流出，[Table_DocReport]