2025年土地上的权利群论纲 .pdfVIP

为天地立心，为生民立命，为往圣继绝学，为万世开太平。——张载

土地上的权利群论纲

「内容提要」本文作者认为物权的重心为不动产物权，不动产物权主要是土地上

的物权。因土地在法律上被区分为若干部分，每个部分可成为权利的客体，故土

地上的物权并非单一的物权类型，而是一组物权，是存在于土地上的物权群，连

同租赁权等形成权利群。它们是物权法规制的重心。配置妥当这组权利群，处理

适当上述关系，尤其是协调好权利之间的效力冲突，既是物权法内部和谐性的需

要，也是一定社会理念的体现和对立法技巧的检验，因而，制定我国物权法必须

重视这个问题。

一、土地上的权利类型

（一）土地所有权

土地上的权利首推土地所有权，在我国包括国家土地所有权和集体土地所有

权。从中派生出以下权利：

（二）国有土地使用权

国有土地使用权，其目的为权利人进行房地产开发建设，其客体为国有土地

的地表，其存续期限为70年、50年、40年不等，其取得方式在目前多为行政划

拨，但正倡导和推行有偿出让和转让的方式，并扩大其适用范围。通过出让、转

让方式而取得的国有土地使用权可以转让、出租、抵押，不必征得出让人的同意。

以行政划拨方式取得的国有土地使用权，原则上不允许转让；若转让，须报有批

准权的人民政府批准，并应由受让方办理土地使用权出让手续，依照国家有关规

定缴纳土地使用权出让金。

（三）宅基地使用权

宅基地使用权，其目的为公民建造住房，其客体为集体所有或国有土地的地

表，其取得方式为申请—审批—登记发证，该权永久存续。按照我国现行法的规

定，宅基地使用权不许转让、抵押，但允许继承。如果因地上房屋的买卖而转让

宅基地使用权，那么转让人不得再申请取得宅基地使用权。

（四）土地承包经营权

土地承包经营权，其目的为用于农林牧渔生产经营，其客体为集体所有或国

有土地的地表，其存续期限为45年，其取得方式为农业承包合同。该权在过去

不允许转让、抵押等，只允许转包，现在则是经发包方同意可以转包、转让、入

股、互换，以“四荒”为客体的承包经营权经发包方同意可以抵押。

（五）“四荒”土地使用权

百学须先立志。——朱熹

近年来，在许多省、自治区出现了拍卖荒山、荒坡、荒沟、荒滩等所谓“四

荒”的现象，竞买人通过拍卖取得“四荒”土地使用权。这种使用权亦以农林牧

渔生产经营为目的，以集体所有或国有的“四荒”地表为客体，其存续期限几十

年，有的长达近百年，其取得方式为拍卖。该权可以转让、抵押、入股、出租，

并且不必征得拍卖人的同意。这种“四荒”土地使用权仅仅被省、自治区的地方

法规或地方规章所承认，尚未被全国人大常委会通过的法律认可，按严格的物权

法定主义衡量，算不上物权，但可发生债权效力。由于该权富有生命力，效益显

著，很受欢迎，亟待物权立法将其确定为物权〔1〕。

（六）矿产资源所有权

矿产资源附存于土地之中，在物理上成为土地的组成部分，似应得出矿产资

源连同其依附的土地作为土地所有权的客体，土地所有权当然包含矿产资源所有

权的结论。英美等国家的立法确实采纳了这种观点。但因矿产资源具有不可再生

性，大多事关社会公共利益、国计民生、国家战略利益，故为了有效利用矿产资

源，包括中国在内的大多数国家都在法律上规定矿产资源属于国家所有，不因其

所依附的土地所有权不同而改变。这样，矿产资源所有权就成为独立于土地所有

权的物权。

（七）矿业权

所谓矿业权，是指探采人依