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标书投标物业服务投标书

第二部分：技术文件14

第一章：管理服务理念和目标15一、总体管理服务理念和目标15

第二章：物业管理机构运作方式15

一、管理处组织架构及部门设置15

二、管理处运行方式及各部门职责16

第三章：管理服务人员配备25

一、管理处各岗位员工的任职要求25

二、管理处经理要求26

三、管理处各部门、各岗位的人员配备数以及各岗位的职责27四、管理处新员工的培训方案及计划34

第四章：物业管理用房及相应管理设施的配置35一、管理用房35

二、管理设施35

第五章：物业管理分项及标准与承诺37

第六章物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案40

一、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施40

二、物业管理区域内公用设施设备的维修措施40

三、业主、使用人装饰、装修物业的管理措施60

四、保障物业管理区域内环境清洁度的措施63

五、绿化（乔灌木草坪及其他附属设施）按季节维护、保养项目和措施71

六、物业管理区域内保安24小时执勤、巡视重点部位24小时监控的岗位职描述责74

七、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想74八、物业管理档案管理设想80

九、其他物业管理措施及承诺82

第七章：丰富社区文化、加强业主相互沟通的具体措施85

第八章：智能化设施的管理与维修方案86

第九章：施工噪声控制等与业主密切相关事件的应对措施90

第十章：提供《临时管理公约》的建议稿100

第十一章：物业管理早期介入服务103

一、商业用房在实际运行前的管理措施：108

第十二章：本企业在投标项目中的服务特色（总结）108

商务文件

商务文件

一、物业管理处收入预算方案

1.管理收费单价

1.1投标申请表投标申请表

项目

数据

物业收费标准

18.00元/月·M2

住宅

2.0元/月·M2

联排别墅

3.0元/月·M2

商业

4.0元/月·M2

管理者酬金计提比例

7%

投标人

投标企业名称：上海有限公司

投标企业（盖章）

1.2物业管理费定价依据

1.2.1参照上海市物业服务分等评级收费标准；

1.2.2“文化广场”物业支出预算；

1.2.3参照开发商竞标公告第二条第4点收费标准的确定。

2．物业管理费收入

2.1物业管理计费面积

地面建筑面积：42176平方米；附属建筑面积：2674平方米。

2.2每月物业管理费收入：

42176平方米×18元/月·平方米+2674平方米×5.5元/月·平方米=759168元/月+14707元/月=773875元/月

全年物业管理费收入：

773875元/月×12月=元

3、物业管理处收支预算方案及分类明细

3.1“文化广场”管理处财务收入汇总表

项目

面积

月收入（元）

年收入（元）

备注

2号楼

19613平方米

353034.00

.00

2~4号楼：

18.00元/月·M2

游船码头餐厅及其他：5.50/月/·M2

3号楼

17877平方米

321786.00

.00

4号楼

4686平方米

84348.00

.00

游船码头餐厅及其他

2674平方米

14707.00

176484.00

合计

44870平方米

773875.00

.00

备注：以收缴率100%计算

3.2“文化广场”管理处管理费支出预算表

序号

项目费用

每月支出

每年支出

备注

1

人工费用（246466元/月）

管理人员

31900

382800

见附件1

机电人员

73660

883920

保安人员

100652

保洁人员

40254

483048

小计

246466

2

管理人员服装费（2000元/月）

管理人员服装费

2000

24000

3

行政办公费（22700元/月）

行政办公费

22700

272400

4

保安物耗（3000元/月）

保安物耗

3000

36000

5

保洁材料费（13964元/月）

保洁材料费

13964

167568

6

垃圾清运费用（8000元/月）

垃圾清运费用

8000

96000

外包

7

绿化养护费（4000元/月）

绿化养护费

4000

48000

外包

8

设备设施维护费（59810元/月）

设备设施维护费

59810

717720

9

公共能耗费（312408元/月）

公共能耗费

312408

10

公众责任险（1500元/月）

公众责任险

1500

18000

11

固定资产折旧（4153元/月）

固定资产折旧

4153

49836

12

管理者酬金（54171元/月）

管理者酬金（7%）

54171

650052

13

法定税金（4101