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汇添富九州通医药REIT申购价值分析.pdf

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目录

1.基础发行要素4

2.底层基础资产介绍4

2.1项目为医药仓库及配套设施,以托盘作为租赁单元4

2.2业务辐射全国,区域内同类项目新增供给有限6

2.3原始权益人为医药行业首家5A级物流企业7

3.项目公司运营成效分析9

3.121-23年营收、净利润呈增长态势9

3.221-23年盈利指标稳步攀升,净利率高于可比均值10

3.3托盘使用率整体提高,租金位于可比市场价格区间11

3.3.123H2-24H1由原始权益人整租,托盘使用率整体提高11

3.3.2租金整体增长,位于可比市场价格区间12

4.项目估值对比14

4.1预测25年现金分派率5.35%,高于可比REITs均值14

4.2折现率偏低,资产估值增值率达254%14

4.3初步测算P/NAV下限略低于可比REITs均值15

4.425年资本化率6.13%,低于华安外高桥REIT16

5.风险提示16

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共18页简单金融成就梦想

图表目录

图1:基础设施项目所处区位图6

图2:2016-2023年,全国医药物流仓储面积(单位:万平方米、%)7

图3:2017-2024年二季度,武汉市地区生产总值与增长率(单位:亿元、%).7

图4:九州通物流股权结构图7

图5:原始权益人2021-2024年前三季度营收及利润(单位:百万元)8

图6:原始权益人2021-2024年前三季度毛利率、净利率(单位:%)8

图7:汇添富九州通医药REIT营业总收入、净利润(单位:百万元)9

图8:汇添富九州通医药REIT营收构成(单位:百万元)9

图9:2024年7-9月基础设施项目运营模式情况(单位:个、万元)10

图10:汇添富九州通医药REIT与可比REITs毛利率对比(单位:%)10

图11:汇添富九州通医药REIT与可比REITs净利率对比(单位:%)10

图12:基础设施项目历史存储费单价(单位:元/托盘/月)12

图13:基础设施项目历史存储费收入占比(单位:%)12

表1:汇添富九州通医药REIT发行要素概览4

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