2025年土地上的权利群论纲研究与分析 .pdfVIP

子曰:“知者不惑，仁者不忧，勇者不惧。”——《论语》

土地上的权利群论纲研究与分析

土地上的权利群论纲

——我国物权立法应重视土地上权利群的配置与协调

崔建远清华大学法学院教授

····:2025-8-20

····:2025

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内容提要:本文作者认为物权的重心为不动产物权，不动产物权主要是土地上的物权。因土地在法律上被区

分为若干部分，每个部分可成为权利的客体，故土地上的物权并非单一的物权类型，而是一组物权，是存在于土

地上的物权群，连同租赁权等形成权利群。它们是物权法规制的重心。配置妥当这组权利群，处理适当上述关系，

尤其是协调好权利之间的效力冲突，既是物权法内部和谐性的需要，也是一定社会理念的体现和对立法技巧的检

验，因而，制定我国物权法必须重视这个问题。

一、土地上的权利类型

(一)土地所有权

土地上的权利首推土地所有权，在我国包括国家土地所有权和集体土地所有权。从中派生出以下权利：

(二)国有土地使用权

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好学近乎知，力行近乎仁，知耻近乎勇。——《中庸》

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国有土地使用权，其目的为权利人进行房地产开发建设，其客体为国有土地的地表，其存续期限为70年、

50年、40年不等，其取得方式在目前多为行政划拨，但正倡导和推行有偿出让和转让的方式，并扩大其适用范

围。通过出让、转让方式而取得的国有土地使用权可以转让、出租、抵押，不必征得出让人的同意。以行政划拨

方式取得的国有土地使用权，原则上不允许转让;若转让，须报有批准权的人民政府批准，并应由受让方办理土

地使用权出让手续，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

(三)宅基地使用权

宅基地使用权，其目的为公民建造住房，其客体为集体所有或国有土地的地表，其取得方式为申请—审批—

登记发证，该权永久存续。按照我国现行法的规定，宅基地使用权不许转让、抵押，但允许继承。如果因地上房

屋的买卖而转让宅基地使用权，那么转让人不得再申请取得宅基地使用权。

(四)土地承包经营权

土地承包经营权，其目的为用于农林牧渔生产经营，其客体为集体所有或国有土地的地表，其存续期限为

45年，其取得方式为农业承包合同。该权在过去不允许转让、抵押等，只允许转包，现在则是经发包方同意可

以转包、转让、入股、互换，以“四荒”为客体的承包经营权经发包方同意可以抵押。

(五)“四荒”土地使用权

近年来，在许多省、自治区出现了拍卖荒山、荒坡、荒沟、荒滩等所谓“四荒”的现象，竞买人通过拍卖取

得“四荒”土地使用权。这种使用权亦以农林牧渔生产经营为目的，以集体所有或国有的“四荒”地表为客体，

其存续期限几十年，有的长达近百年，其取得方式为拍卖。该权可以转让、抵押、入股、出租，并且不必征得拍

卖人的同意。这种“四荒”土地使用权仅仅被省、自治区的地方法规或地方规章所承认，尚未被全国人大常委会

通过的法律认可，按严格的物权法定主义衡量，算不上物权，但可发生债权效力。由于该权富有生命力，效益显

著，很受欢迎，亟待物权立法将其确定为物权〔1〕。

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为天地立心，为生民立命，为往圣继绝学，为万世开太平。——张载

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(六)矿产资源所有权

矿产资源附存于土地之中，在物理上成为土地的组成部分，似应得出矿产资源连同其依附的土地作为土地所

有权的客体，土地所有权当然包含矿产资源所有权的结论。英美等国家的立法确实采纳了这种观点。但因矿产资

源具有不可再生性，大多事关社会公共利益、国计民生、国家战略利益，故为了有效利用矿产资源，包括中国在

内的大多数国家都在法律上规定矿产资源属于国家所有，不因其所依附的土地所有权不同而改变。这样，矿产资

源所有权就成为独立于土地所有权的物权。

(七)矿业权

所谓矿业权，是指探采人依法