浅谈精装修项目管理(瑞安).ppt

*浅谈精装修项目管理

——瑞安十年住宅开发经验分享目录瑞安房地产项目简介精装修项目管理重难点分析——进度管理——施工工序管理——材料管理——设计优化——成品保护精装修项目建造过程风险管控精装修项目维保服务瑞安房地产简介瑞安房地产有限公司：于2004年成立，（股份代号：272），总部设于上海。公司在发展多功能、可持续发展的“整体社区”项目方面拥有卓越成绩。长期以来，瑞安房地产积极配合政府的城市发展规划，以创新独到及具弹性的手法进行项目的整体规划，力求打造一个集“生活、工作、休闲”于一体的可持续发展的整体社区，丰富全面生活体验。武汉天地：位于武汉市汉口永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园。项目整体是集住宅、办公楼、零售、餐饮、娱乐等多功能设施于一体综合发展项目，以配合整个武汉市国际化发展的远景规划和发展战略。项目占地61万平方，总建筑面积163万方，总体规划顾问为美国SOM公司（Skidmore,OwingsandMerrill,LLP），经过十年打造目前已经开发完成70%，仍有40余万方待开发。Office177,000m2Residence 550,000m2Xintiandi57,000m2LifestyleFamilyMall 164,000m2 Office590,000m Office Office SchoolsResidence700,000m2TotalGFA1,630,000m2 OfficeHorizon110,000m2武汉天地精装住宅开发十年：精装档次及品质不断提升，为市场带来创新产品2007200920132012御江苑一期A7/A9御江苑二期A6御江苑三期A11/A12御江苑四期B9御江苑二期A8/A10御江苑四期B132016云廷B14御江苑四期B11盛荟B520102014201720112006精装修项目管理——进度管理项目管理的主要工作内容，占用项目建设周期长，对进度影响大开发报建为项目建设的准入，关系到项目整体合规性，报建计划随项目难度不同而制定，需协调项目内部及外部各个环节，对项目建设进度至关重要武汉天地B片某项目报建计划用地规划许可证土地证建设规划许可证施工图图审施工许可证武汉天地B片某项目设计计划住宅精装修设计自建筑设计定稿后开始实施，设计周期约6个月精装修住宅项目建筑、结构、机电设计需与精装修设计的配合关系到项目成品的使用舒适性、实用性精装修项目标段较多，设计出图需配合大量招标，出图速度对项目后续进度有一定影响。设计实际从项目定位策划开始，分为概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计。与开发报建、招标、施工关系密切施工是项目开发进度管理的核心施工过程需配合销售时间，关系到项目投资回收的速度，影响项目的赢利指标瑞安集团根据项目区域制定“标准工期”，供项目制定施工计划参考。精装修项目进度较普通项目周期延长1年左右武汉标准工期节点精装修项目管理重难点分析——施工工序管理梳理搭接面，施工计划系统编排，按流程施工土建完成/机电预埋完成铝窗/门框安装玻璃安装铝窗五金安装窗边收口保洁精装厨卫湿作业及吊顶施工精装腻子/窗台石施工地板龙骨/毛板施工橱柜柜体/台面安装精装底漆/面漆1遍/淋浴房安装精装洁具/灯具安装最后一道面漆精装五金件安装地板面板施工/地板保护拆保护机电穿线机电穿线机电面板安装机电面板安装部分电器/灯具/水槽安装剩余电器安装橱柜五金安装门基层板施工门框安装门扇安装门五金安装内/外保温施工精装修施工是一个系统工程，需特别注意施工工序流程，不可倒置，否则将产生质量隐患。工序流程所引发的管理重点：1、提前制定全过程施工计划2、分包单位协调，工序交接3、成品保护，材料设备照管标准工序指引，标准节点图集，保证每一步操作符合瑞安品质木地板标准节点图木地板工艺控制标准精装修项目管理重难点分析——材料管理材料选择符合集团标准：瑞安拥有一套标准的工料及工艺要求，所有用于项目的材料均需符合瑞安技术标准，即同时满足品牌+工料及工艺要求。在设计选型阶段已经考虑，并在合约中明确。以保证交付的产品符合可持续及环保的要求，保证业主利益。严格遵循集团的“标准工序指引”，层层把关，确保每一环节审批到位。进场前的审批：设计提供控样——承包商送审——设计/顾问审批——项目经理审批——审批意见分发至承包商——开始供材材料进场验收：