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酒店筹建阶段的管理重点之十一

辅导、顾问筹建酒店时，总被投资者或业主方质疑、询

问，各个专业都有相应的标准、规范、规矩甚至是国家强制

标准，而且许多专项设计师、合作者、供应商都是行业顶级

的大咖、品牌、技术，难道你一个做酒店的，而且是非技术

的门外汉难道比他们还专业？解释这个问题我只能用行业

内的失败案例来说明；专业技术人员不是运维人员，更不是

消费者；建筑界、设计界、机电设备厂家、安装装修人员是

按标准提供设施、设备、物资、产品，甚至带有销售的目的

性；但酒店的运营和维护是长期的、受上述环节直接影响的，

是由一系列的专业子系统整合而成的，有他独有的规律和要

求；没从事过酒店管理、经营的艺术家、产品销售商、专业

设备工程师是参不透其中的门道，何况消费顾客的需求、体

验、情景、接受度是不按标准呈现的，一家酒店所能提供的

一切不能转化为顾客需要、不能被顾客认可，那投资酒店、

建设酒店的意义何在？未来何在？

综合全国酒店筹建的大数据，酒店工程类的缺陷

70%-80%是在设计阶段产生的，只有10%-15%才是由于施工

不当造成的。现实中几乎没有一家酒店是没有工程缺陷的，

经营过程中我们发现的工程缺陷其实已经是较为严重了，绝

大部分原因是由于参与工程设计、机电设计的技术人员在认

知、使用上的缺失和偏见以及对酒店后期运行维护考虑不充

分、不周到造成的，归根到底设计人员、安装人员不是使用

者、不是投资者、更不是消费感受者。

什么是酒店的工程缺陷？在酒店的设计、施工、维护管

理阶段存在不符合有关法律、法规、技术规范和标准、运行

需求等方面的问题，从而对酒店的安全运行、经营效益、成

本控制、节能环保等产生的不良影响。

需要明确的是，不像一般人想象的那样，如果设计、供

应、安装各方面都按照规范、法规、标准，就能避免产生工

程缺陷。事实上，有大量的设计并不牵涉到法律法规和技术

标准。而是要从实际需求出发做出“量身定做、量体裁衣”

般的合理设计。酒店筹建中“合理”说起来容易做起来难。

另外，有相当一部分工程缺恰恰是因力设计规范本身只考虑

标准数据，不考虑实际运用效果或未能与社会发展与时俱进

所造成的，就像以下的各个失败案例：

案例一：

某酒店占地面积215549平方米，建筑面积202400平方

米，地上109247，地下93153，高126.22，客房644间套。

该酒店变压器总容量设计为24700千伏安，而实际最大需要

的用电容量不超过9000千伏安，只有目前变压器总容量的

36%。按照每个月每千伏安26元的标准支付基本电费，因此

每年白白多交的基本电费高达4,898,400元，造成巨额浪费。

问题原因：用电负荷的设计容量超过实际需求的3-4倍

（国家规范每平方米100伏安，该酒店实际使用标准每平方

米38伏安），在酒店业这不是个别案例，而是普遍存在。

案例二：

南方某豪华酒店，本着节能降耗的目的，设计了太阳能

热水系统，面积有1000平方米。设备投资高达500万。但在

后期的应用中无法发挥应有的作用，所吸收的太阳能大部分

白白浪费了；由于没有设计热水储水系统，白天产生的大量

太阳能热水很少使用，导致水温过高，因此专门设计了大功

率风扇和表冷器进行降温，当水温超过70°C就启动风扇降

温，而到了晚上用水高峰期间由于没有太阳能，再用锅炉加

热，每天因此而浪费的天然气分别高达300立方。

案例三：

北方某获得鲁班奖的著名酒店，按照客房数量和当地气

候投资了一套顶级的热水系统，但使用过程中出现“住客率

一高就发生热水温度大幅度下降的现象”分析原因，设计师

只是按照客房量、住客率、住客人数进行了设计，但没考虑

到团队入驻、宾客洗澡时间集中（每天20:30-24:00）等因素，

这就造成了一定时间内供应的热水从52度迅速降低到38度，

造成大量的投诉。

案例四：

某海滨度假酒店的全日餐厅，一开业就发现空调效果不

好，空调全部开足了温度也下不来，调查研究发现是面对大

海的整面落地玻璃大量吸收光热造成的，由于旅游旺季绝大

部分顾客要边用餐边观赏海景，不让服务人员关闭窗帘所致，

这就造成了餐厅内热负荷远远超过空调制冷能力（相关标准

是每平方米200瓦的制冷量，餐厅特别是南向的落地玻璃餐

厅要达到每平方米350-400瓦才可以满足需要）。在设计阶

段暖通设计只是根据餐厅面积进行常规设计来配置空调制

冷能力，而后来的装潢设计才提出落地玻璃的概