2025年关键环节的成本控制 .pdfVIP

好学近乎知，力行近乎仁，知耻近乎勇。——《中庸》

房地产开发关键环节的本钱控制

本钱控制是一个系统工程,也是控制房地产开发企业本钱的关键环节，

要实施全本钱控制战略，房地产开发企业的各部门必须从工程的投资决策、

规划设计、招投标、采购管理、工程管理、销售管理等环节对本钱进展的控

制与管理，本文着重论述投资决策、设计管理、工程招投标、工程施工环节

等关键环节的分析与控制。

一、投资决策环节的本钱控制

投资决策环节的本钱控制是关系到工程投资成败的决策，工程投资决策

成败直接关系到工程将来发生的实际本钱。房地产开发投资的综合性、投资

额大、建设周期长和涉及面广等特点使房地产投资决策难免出现失误，所以

对一个房地产开发企业而言，如何建立科学的决策机制，正确躲避决策中的

各种风险，成了本钱控制的关键。

一〕投资决策阶段的主要风险

〔1〕外部环境风险。房地产开发企业外部市场环境经常会出现意想不到

的不利变化，由此引发多种风险，主要表现为：第一，严重的通货膨胀、物

价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；第二，货币发行政策和银

行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。第三，

房地产供求形势的变化。房地产供给严重缺乏的状况已成历史，现在的情况

是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销本钱加大,期房销售

几乎成为不可能。第四，房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房

地产业的支持重点从开发变为购置，这不利于刚开发并需持续投入的房地产

工程的开展。

先天下之忧而忧，后天下之乐而乐。——范仲淹

〔2〕开发商主观投资失误风险。房地产开发商主观上对房地产市场供求

形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。如有的开展

商过分地相信自己会容易将工程转手，而实际并未如愿；有的开发商在决策

上工程时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑

进去，或者对市场的估计及工程自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售

困难；还有的开发商经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)缺乏，工程

运作中难于实现预期的经营业绩。

〔3〕由于信息不对称或不准确对本钱预期不准确带来的风险。由于当前

房地产开发企业信息化水平较低，缺乏先进的信息获取采集手段，造成很多

房地产开发企业所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购置力及工程

的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏

差，从而导致后期的本钱变化，在预期根底上加大了工程的开发本钱。

二〕投资决策阶段本钱控制的措施

1〕降低房地产开发投资风险方法

1〕进展充分的市场调查分析。风险是指在投资经营过程中各种不确定因

素,使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性,从而减少这种偏

离的最好方法，就是通过市场调查充分利用信息化手段，获得尽可能详尽和

准确的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程

中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进展全面的调查分析，从中选

择社会最需要的并能够取得较大收益的投资工程，这局部工作可以由投资企

业的相关部门对房地产市场进展调查，也可委托咨询公司等中介机构进展。

2〕采取多样化组合投资。房地产开发企业可以将资金有选择地投放到不

去留无意，闲看庭前花开花落；宠辱不惊，漫随天外云卷云舒。——《幽窗小记》

同类型的房地产开发工程上，投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住

宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。因为各种不同

类型房地产的开发风险大小不一，收益上下相应不同。一般而言，开发工程

收益率相对较高的风险大，开发工程收益率相对较低的风险小。如果资金分

别投入到不同的房地产开发工程，整体开发风险就会降低，其实质就是用个

别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，最终获取一个较为

平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房

地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。

3〕提前与租户、客户签订租约或预售合同。工程