24年12月REITs月报，完善审核规则，低息预期助推行情.docx

目录索引

一、政策梳理及市场展望 6

（一）政策梳理 6

（二）C-REITS市场发行与后续计划展望 10

二、华威农贸REIT：高分派加分红承诺，安全边际高 12

（一）项目基本情况 12

（二）项目关注点：分红补偿机制可对冲未来经营不确定性 12

三、行情回顾 19

（一）C-REITS市场概况 19

（二）行情走势 22

（三）24年12月各板块分派率 29

（四）综合收益 31

四、风险提示 34

图表索引

图1：已展开招标流程的拟发行项目（单位：个） 11

图2：24.12按资产类型区分拟发行项目（单位：个） 11

图3：消费REITs预期现金分派率 13

图4：消费REITs折现率 16

图5：消费REITs评估单价（单位：万元/平） 16

图6：C-REITs市场规模 19

图7：按原始权益人性质区分的每季度C-REITs发行规模（单位：亿元） 20

图8：C-REITs流通市值预测（亿元） 22

图9：C-REITs12月行情走势 23

图10：C-REITs市场存续项目与新发项目成交量 23

图11：C-REITs市场月度日均换手率 24

图12：C-REITs与沪深300和中债新综合的30日滚动相关系数 25

图13：过去12个月C-REITs市场各板块涨幅 28

图14：2024年12月不动产REITs的24年预期分派率 29

图15：2024年12月特许经营权REITs的24年预期分派率 30

图16：2024年12月经过投资成本修正的预计24年化分派率 30

图17：截至2024年12月58只REITs汇总的现金分派率变化趋势 31

图18：不动产REITs和特许经营权REITs现金分派率变化趋势 31

图19：C-REITs综合收益指数 32

图20：不动产C-REITs的综合收益构成 33

图21：特许经营权C-REITs的综合收益构成 33

表1：12月C-REITs行业政策梳理 6

表2：沪深交易所《REITs业务指引—审核关注事项》主要修订内容 7

表3：《1号指引》对不动产项目资产范围及用地的要求 8

表4：《1号指引》对不动产项目经营情况及估值参数的要求 9

表5：《1号指引》对不动产项目的特殊要求 10

表6：《1号指引》对高速公路项目的要求 10

表7：24年12月末正处于交易所审核阶段的C-REITs 11

表8：易方达华威农贸市场REIT基础设施基本情况 12

表9：易方达华威农贸市场REIT预期收益分配 13

表10：易方达华威农贸市场REIT基础设施业态分布（2024年6月30日） 14

表11：易方达华威农贸市场REIT各经营业态平均租金情况表（元/㎡/月） 14

表12：易方达华威农贸市场REIT各经营业态出租率表 15

表13易方达华威农贸市场REIT估值情况汇总表 16

表14：易方达华威农贸市场REIT各经营业态预测租金增长率（元/㎡/月） 16

表15：易方达华威农贸市场REIT各经营业态预计出租率 17

表16：易方达华威农贸市场REIT财务及预测分配情况 18

表17：易方达华威农贸市场REIT收入结构变化（万元） 18

表18：目前已经上市的C-REITs基本信息 20

表19：C-REITs涨幅、日均换手率与各指数对比 24

表20：21年8月至今C-REITs市场与股市债市的相关性 25

表21：各板块C-REITs行情回顾与估值 26

表22：C-REITs涨跌幅排名（不含上市首日，截至2024.12.31） 28

一、政策梳理及市场展望

（一）政策梳理

1.12月C-REITs政策梳理

12月交易所完成了常态化发行阶段下审核体系最后一环的建设。12月27日，沪深交易所修订《REITs业务指引—审核关注事项》，在原有框架下根据发改委必威体育精装版政策要求以及三年以来的审核实践经验添加了诸多针对性要求。在通用性要求方面，根据发改委

政策强调了资产收益率和现金流稳定性的硬约束；根据实践经验对资产经营指标披露的口径进行规范；明确必须披露的估值参数及加强对其合理性的论证。行业要求方面直击要点，体现出了审核机构对于不同行业特点深刻的把握。例如要求产业园及仓储项目披露工业用地投资强度、租赁住房须披露周边竞争情况、高速公路须披露周边路网对项目的分流影响等，均体现出交易所审核机构对各行业所存在问题的深刻理解，也