025年宏观展望之六：房地产的量价，如何演绎？.docx

目 录

TOC\o1-1\h\z\u总量或改善：跌幅或收窄 6

大小城市：量、价如何演绎？ 8

政策：财政加码，因地制宜 11

图目录

图1 新房销售、投资跌幅收窄（%） 6

图2 房价、新开工仍回落（各自最高点=100） 6

图3 2006年美国房地产泡沫破裂阶段指标 6

图4 1990年日本房地产泡沫破裂阶段指标 6

图5 美国新增房贷止赎及个人破产人数占消费者比重（%） 7

图6 日本刚需型购房人口（1990年=100） 7

图7 我国房价跌幅已经略大于日本（泡沫中房价最高点=100） 7

图8 我国销售回调幅度已超日本和美国（销售最大值=100） 7

图9 我国房地产开工或仍有回调空间（泡沫中开工面积最高点=100） 8

图10 我国房地产投资或尚未企稳（泡沫中房地产投资最高点=100） 8

图11 我国刚性购房人口逐步下行（房价最高时的值=100） 8

图12 二手房交易占比仍处于上升趋势（%） 8

图13 一线城市房价回调晚、速度快（房价最高点=100） 9

图14 一线成交面积回落速度较慢（18年以来销售最大值=100） 9

图15 一线城市土地成交回落晚（土地成交总价最高点=100） 9

图16 一线城市商品房出清月数已经回落（月） 9

图17 美国地区与区域划分图 9

图18 日本人口向都市圈集中 9

图19 美国西部与南部地区的人口增速相近（%） 10

图20 西部房价上涨与回落较快（泡沫期房价最高点=100） 10

图21 西部地区新房销售明显回落（房价最高点的值=100） 10

图22 南部地区新房建设回撤幅度较小（房价最高点的值=100） 10

图23 日本基准地价变化（地价最高点=100） 11

图24 都市圈新开工明显较高（泡沫中新开工面积最高点=100） 11

图25 房地产量价当月同比增速（%，3MMA） 12

图26 结构性货币政策工具推进较慢（亿元） 12

图27 房地产销售在两轮政策后有明显提振（%） 12

图28 各城商业贷款最低首付比例（%） 12

图29 历年土储专项债发行情况 13

图30 5000亿元增量资金增加的房地产销售面积预测（万平） 13

图31 韩国政府主要大型住房建设计划内容及其实施效果 14

图32 韩国房地产市场量增价减（房价最高时的值=100） 14

表目录

表1 两轮房地产政策对比 11

表2 2024年下半年新增收储情况 13

总量或改善：跌幅或收窄

自2021年来我国房地产经历了三年较为深度的调整，但是在“止跌回稳”、“稳住楼市”的宏观政策背景下，2024年下半年房地产销售端跌幅收窄，政策托底效果初步显现。整体来看2024年的全国房地产市场，一方面新房销量、房地产投资同比跌幅

收窄，另一方面房价、新开工仍在下行通道，去库周期仍较长，政策托底效果显现，但力度仍待加强。

图1新房销售、投资跌幅收窄（%）

商品房销售面积同比

房地产开发投资完成额同比

40

20

0

-202000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024E

图2房价、新开工仍回落（各自最高点=100）

房屋新开工面积指数

房屋新开工面积指数

70大中城二手住宅价格指数（右）

100

80

60

40

201999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

110

100

90

80

70

60

50

资料来源：，测算，2024年数据为预测值。 资料来源：，。

那么，2025年的房地产市场如何展望？从总量的维度，我们参考美、日两个主要市场房地产下行周期的经验，基于当前的基本面与政策力度水平，对2025年的房地产指标进行推断。

首先我们简单回顾下美国08年和日本90年开启的房地产下行周期。我们发现，美国房地产整体下跌较快、而日本较慢且持续时间长，美国房地产的量回落幅度明显大于价，而日本价格回落幅度略大于量。究其原因，一是由于前期泡沫的表现形式不同，美

国泡沫主要出现在量（销售和开工）上，在房价上涨期间建设了大量的房子，透支了未来的建房空间。而日本的泡沫更重要的是体现在价格上，数量的