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转让房屋买卖合同

一、合同权利转让的根本理论问题。

在讨论房屋买卖合同权利转让问题之前，本文先就合同权利转让的一些根本理论问题进展简要地说明。

合同权利转让是指合同债权人通过协议将其债权全部或者局部地转让给第三人的行为。其特征是：第一、合同权利转让是不转变合同权利的内容，由债权人将权利转让给第三人。其次、合同权利转让的对象是合同债权。第三、权利的转让既可以是全部的转让，也可以是局部的转让。合同权利转让的生效有两个条件：第一、权利转让合同成立。其次、债权人将权利转让的事实通知债务人。合同权利转让的法律效力分为对内效力和对外效力，对内效力详细表现为：第一、合同权利由让与人转让给受让人，假如是全部转让，则受让人将作为新债权人而成为合同权利的主体，转让人将脱离原合同关系，由受让人取代其地位。假如是局部权利转让，则受让人将参加合同关系，与原债权人一起成为共同债权人。其次、在转让合同权利时附属于主债权的从权利也将随主权利移转而发生移转。第三、转让人应当保证其转让的权利是有效存在且不存在权利瑕疵的。对外效力详细表现为：第一、债务人不得再向转让人即原债权人履行债务。其次、受让人不仅取得债权人转让的债权，而且应取得与债权有关的从权利。第三、债务人在合同权利转让时就已经享有的对抗原债权人的抗辩权，并不因合同权利的转让而毁灭。2

我国关于合同权利转让的立法例包括《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第九十一条和《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五章的有关规定，其中第七十九条至八十三条特地规定合同权利转让问题，第八十七条规定办理批准、登记等手续问题。

《民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者局部转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有商定的除外”。该条款没有对权利的转让和义务的转移进展区分，而是将二者作为一个整体对待。合同权利义务的转让含有义务转移的因素，所以需要取得合同另一方的同意，但是假如转让人不担当合同义务（单务合同）或者义务已经履行完毕，其转让合同权利是否需要合同另一方的同意呢？仅就该条文理解，在这种状况下，仍需另一方的同意。同时该条文对合同权利的转让还有一个限制，即转让人转让合同权利义务时不得牟利，这种规定明显带有规划经济体制立法模式的颜色。《合同法》关于合同权利转让的规定“是在对民法通则第91条进展补充的根底上，并借鉴《涉外经济合同法》第26条的有关规定进展而来，它弥补了合同债权债务转让的立法漏洞”。3因《合同法》关于债权转让的规定比拟明确，本文不再详述。

《合同法》未对合同所指向的标的物作动产和不动产的划分，应当理解为只要符合法律规定，不管动产还是不动产，合同权利都可以转让。因此可以讲《合同法》对房屋买卖合同权利转让供应了明确的法律依据。下面就该权利转让所涉及的问题进展分析论述。

二、我国关于房屋买卖合同权利转让的有关规定。

因预售商品房以外的其他房屋买卖合同的权利转让问题并不简单，本文对该问题不再赘述，下面仅就预售商品房买卖合同权利转让问题进展分析。

预售商品房买卖合同权利转让问题一般称之为预售商品房再转让。对于预售商品房再转让问题有两种截然相反的观点：第一种是反对转让，主要理由是“炒楼花”具有较大的投机性，允许炒楼花可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，损害房屋实际使用者的利益，影响国民经济的进展。赞成转让的认为，炒家进入房地产市场进展风险投资，既可以为房地产开发聚拢资金，又可以活泼市场，从世界各国房地产交易实践来看，炒家参加房地产市场已经成为成熟房地产市场的主要特点.4本人赞同其次种观点，商品房再转让形成的缘由是多方面的，可能是为了投资，也可能是因其他缘由，购置的商品房对预购方已经没有意义，例如预购方移居国外。假如一概制止转让，则限制了预购方合法权益的行使。5

其实，关于预售商品房再转让问题，我国1995年《房地产治理法》已经作出了规定，该法第五十四条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购置的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。因迄今为止国务院尚未作出详细规定，有些学者据此认为预购商品房不能再转让。本人认为该规定是一种委任性条款，即授权国务院对预售商品房再转让制定行政法规，其隐含的意思是预购商品房可以再转让。我们无法想象国务院会制定这样的行政法规：“依据《房地产法》第五十四条的规定，预售商品房不能再转让”。假如预售商品房不行以再转让，那么《房地产法》应当直