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2025年该房屋买卖合同是予以解除还是继续履行

一、合同背景及履行情况概述

(1)本合同编号为XY签订于2025年3月10日，甲方（卖方）为A房地产开发有限公司，乙方（买方）为张先生。合同约定，甲方将位于城市中心区域的一处住宅房屋出售给乙方，总价款为人民币200万元。该房屋面积为100平方米，为精装修，配套设施齐全。合同签订后，乙方于2025年4月1日支付了首付款100万元，剩余款项约定分三期支付。然而，由于近期房地产市场波动，房价有所下跌，乙方在2025年11月提出要求降价出售。

(2)截至目前，甲方已完成房屋交付，并协助乙方办理了房产证。在房屋交付过程中，乙方发现部分设施存在质量问题，如厨房的抽油烟机漏油、卫生间排水不畅等。甲方已对此进行了维修，但乙方仍对维修质量表示不满。此外，由于乙方的财务状况发生变化，其在支付剩余款项方面遇到了困难。与此同时，甲方的项目融资出现困难，需要尽快回笼资金。

(3)在此背景下，双方就合同解除和继续履行进行了多次协商。乙方主张，由于房地产市场的不稳定，以及个人财务状况的变动，要求解除合同并退还已付款项。甲方则认为，房屋交付及维修均符合合同约定，不同意解除合同。此外，甲方提出，如合同继续履行，可以适当调整房屋售价以体现市场行情变化，同时同意为乙方提供一定期限的付款便利。目前，双方尚未就合同解除或继续履行达成一致意见，合同履行处于待定状态。

二、合同解除的理由分析

(1)乙方提出合同解除的主要理由是房地产市场波动导致房价下跌，使得房屋的实际价值低于合同约定的价格。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同订立后，如果市场行情发生重大变化，致使合同履行对一方明显不公平，当事人可以请求变更或解除合同。乙方认为，当前房价下跌已经构成合同履行的不公平，因此请求解除合同。

(2)乙方还指出，由于个人财务状况的变化，其无法按照原合同约定的期限和方式支付剩余款项。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人因不可抗力或情势变更等原因，导致不能履行合同义务的，可以免除或部分免除责任。乙方认为，其财务状况的变化属于情势变更，请求解除合同以避免继续履行合同带来的损失。

(3)乙方还提出，房屋交付后存在质量问题，虽然甲方已进行维修，但维修质量未能达到乙方的预期。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。乙方认为，甲方的维修未能解决质量问题，导致合同目的无法实现，因此请求解除合同。同时，乙方也关注到，合同中并未对维修质量标准作出明确规定，这可能成为合同解除的另一个争议点。

三、合同继续履行的可行性分析

(1)尽管房地产市场出现波动，但根据国家统计局的数据显示，近期房价的下跌并未对整个市场造成严重影响。在当前的市场环境下，房价的调整是正常的市场现象，而合同约定总价款并未违反市场交易原则。因此，从市场整体趋势来看，合同继续履行的可行性较高。此外，甲方和乙方在合同中约定的价格是双方在平等自愿的基础上达成的，具备法律效力。

(2)在合同履行过程中，甲方已按照约定完成了房屋的交付和维修工作。尽管乙方对维修质量存在异议，但根据《中华人民共和国合同法》的规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物，并承担标的物的瑕疵担保责任。甲方已对房屋进行了维修，且在维修过程中与乙方进行了沟通，这表明甲方有意愿和能力继续履行合同。同时，乙方在发现质量问题后，应及时通知甲方，双方应通过友好协商解决争议，而不是直接请求解除合同。

(3)关于乙方提出的财务状况变化问题，甲方可以采取灵活的付款方式，如分期付款或延长付款期限，以减轻乙方的经济压力。此外，甲方也可以考虑调整房屋售价，以体现市场行情变化，同时保护乙方的合法权益。在当前的经济环境下，通过协商解决合同履行中的问题，对双方都是有益的。如果合同继续履行，甲方可以尽快回笼资金，乙方则能够获得心仪的住宅。因此，在综合考虑市场行情、合同约定及双方实际情况后，合同继续履行的可行性是存在的。

四、法律依据及结论建议

(1)根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。在本案中，乙方主张因市场波动和个人财务状况变化请求解除合同，需结合具体案例和法律规定进行判断。

(2)根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在本案中，