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棚户区改造、保障性用房涉税常识问答!

一、什么是棚户区改造？

棚户区改造是我国政府为了改善城市低收入家庭居住条件，推进新型城镇化建设而实施的一项重要民生工程。棚户区通常是指城市中基础设施落后、居住环境恶劣、安全隐患突出的老旧住宅区。这些地区往往存在房屋破旧、设施老化、安全隐患等问题，严重影响居民的生活质量和城市形象。据统计，截至2020年底，我国已累计完成棚户区改造超过2400万套，受益居民超过1亿人。

棚户区改造不仅仅是拆除旧房，更重要的是在原址或异地新建或购置住房，改善居民的居住条件。改造过程中，政府会根据实际情况，采取多种方式，如货币补偿、实物安置、公共租赁住房等，确保居民的住房需求得到满足。例如，在武汉市的一项棚户区改造项目中，政府为居民提供了多种选择，包括货币补偿、原地重建、异地安置等，使得近10万户居民受益。

棚户区改造不仅改善了居民的居住环境，还对城市面貌、经济发展产生了积极影响。改造后的地区通常配套设施更加完善，如新建学校、医院、商业设施等，提升了区域的整体品质。同时，棚户区改造还能促进产业升级和就业机会增加，有助于缩小城乡差距，推动社会和谐稳定。以西安市为例，该市通过棚户区改造，成功吸引了大量投资，推动了当地经济快速发展。

二、棚户区改造过程中涉及的保障性用房有哪些类型？

(1)棚户区改造过程中涉及的保障性用房主要包括公共租赁住房、限价商品住房和共有产权住房。公共租赁住房是由政府投资建设，面向低收入家庭提供的一种政策性住房，具有租金低廉、户型多样等特点。限价商品住房则是政府为抑制房价过快上涨，对新建商品住房实施价格限制的一种住房类型。共有产权住房则是由政府与购房者共同拥有产权的住房，购房者可以按照一定比例购买住房产权，剩余部分由政府持有。

(2)在棚户区改造项目中，公共租赁住房通常由政府直接建设或委托房地产开发企业代建，以满足低收入家庭的住房需求。这类住房的租金标准通常低于市场水平，且租金收入用于住房的维护和运营。限价商品住房则由开发商按照政府规定的价格销售，购房者需在规定时间内申请购买。共有产权住房则结合了市场住房的灵活性和保障性住房的优惠性，购房者可以按照自己的经济能力选择购买比例。

(3)此外，棚户区改造过程中还会涉及经济适用住房和安置住房。经济适用住房是指政府为符合条件的低收入家庭提供的、价格相对较低的住房，购房者需符合一定的收入和住房条件。安置住房则是针对棚户区改造中被拆除房屋的居民，政府为其提供的一种过渡性住房，待新的住房建成后，居民可迁入新居。这些保障性用房类型共同构成了棚户区改造项目的住房保障体系，旨在满足不同收入群体的住房需求。

三、棚户区改造中保障性用房的税收优惠政策有哪些？

(1)棚户区改造中的保障性用房税收优惠政策涵盖了多个方面，旨在减轻相关企业和个人的税收负担，推动保障性住房的建设和供应。首先，对于政府投资的保障性住房项目，可以享受土地增值税减免政策。根据《关于土地增值税有关问题的通知》，政府投资建设的保障性住房项目，其土地增值税可按规定的比例减免。例如，某市在2019年实施的棚户区改造项目中，通过减免土地增值税，为保障性住房项目节省了数千万元的税负。

(2)在房地产开发环节，对于开发商建设的保障性住房项目，国家也给予了税收优惠政策。根据《关于调整房地产企业土地增值税政策的通知》，对于限价商品住房和共有产权住房项目，房地产开发企业可享受土地增值税预征率优惠。此外，对购买保障性住房的个人，免征个人所得税。据国家统计局数据显示，2018年至2020年，全国共减免房地产企业土地增值税约3000亿元，有力地支持了保障性住房的建设。以某省为例，该省在2019年至2021年期间，通过税收优惠，为保障性住房项目减免税收约50亿元。

(3)在保障性住房运营环节，政府也对相关企业给予了税收优惠政策。例如，对于公共租赁住房运营企业，可享受房产税、土地使用税减免政策。据《关于公共租赁住房税收政策的通知》，公共租赁住房运营企业可按规定的比例减免房产税和土地使用税。此外，对个人承租公共租赁住房，免征房产税。据某市统计局数据，2018年至2020年，该市公共租赁住房运营企业通过税收优惠，减轻税负约10亿元。这些税收优惠政策的实施，有效降低了保障性住房建设和运营成本，提高了住房保障水平，为居民提供了更多的住房选择。

四、如何计算保障性用房的涉税金额？

(1)计算保障性用房的涉税金额涉及多个税种，包括土地增值税、契税、个人所得税等。首先，土地增值税的计算需要根据房屋的取得成本、增值额和适用税率进行。增值额是指房屋转让收入减去取得成本后的余额，而取得成本包括购买价格、开发成本、装修费用等。例如，某保障性住房项目购置成本为1000万元，转让收入为1500万元，则增值额为500万元。