谨慎原则00课件讲解.pptx

谨慎原则

（一）谨慎原则的含义谨慎原则要求评估价值是在充分考虑导致估价对象价值价格偏低的情况，慎重考虑导致估价对象价值价格偏高的情况下的价值价格。具体的说谨慎原则就是保守原则，是在估价对象价值价格的影响因素存在不确定的情况下，比如估价对象的规划用途、容积率、未来收益、周围环境、市场状况等不确定。在这些不确定因素去判断时，应充分考虑他们导致估价对象价值价格偏低的一面，慎重考虑它们导致估价对象价值价格偏高的一面。在估价实践中，遵循谨慎原则的估价结果往往“就低不就高”。

（二）抵押估价为何及如何遵循谨慎原则（1）抵押估价为何要遵循谨慎原则房地产抵押估价只所以要遵循谨慎原则，是因为拟接受房地产抵押担保的债权人一般对抵押房地产变现风险高度关注，要求抵押房地产抵押贷款后，一旦要处置抵押房地产：①其处置所回收的价款应超过主债权金额以及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的相关费用。②抵押房地产在未来的处置时间具有不确定性，届时抵押房地产的价值还有可能下降或减少。③还有较多其他不确定因素。

(2)抵押估价如何遵循谨慎原则在影响抵押房地产的价值的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应保持必要的谨慎：①不应高估假定未设立法定优先受偿权下的价值；②不应低估法定优先受偿权及预期实现抵押权的费用和税金；③应充分考虑抵押房地产在未来行使抵押权时可能受到的限制以及可能发生的风险和损失。

《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的下列要求：（1）在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。（2）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。（3）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。（4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。