金融街通州商务园项目汇报.ppt

二、北京商务花园发展研究4、问题Q：新加坡和北京的案例契合前面关于郊区办公的发展分析，但案例本身却有一点不同？A：——产品都是低密度，北京两项目走的是多楼座、低标准小独栋，并定位销售的路线；而新加坡是低覆盖率、高标准的甲级楼，租售并举。四、初步产品方案选择产品方案开发模式品质形象产品竞争力路线1多楼座、低标准小独栋销售、滚动开发低端客户、低配置、低形象产品难出特色；客户和开发商进入门槛均低，竞争力弱路线2低覆盖率、高标准甲级楼租售并举、高端客户、高配置、高形象规划和单体更容易出彩，较高门槛，目前市场空白，更有竞争优势注：市场上目前采用路线1的开发商实力都较弱，用低价位、低品质的产品取悦小企业，滚动开发，降低市场风险；我们做何选择？——先看看我们的条件和我们想要什么我们十数年大规模区域开发经验；长期服务高端客户，熟悉其需求；我们需要与客户共成长，满足客户的未来需求；在项目合作中体现价值，为未来发展争取空间；追求品质与形象的开发商；因此从经验、从诉求，我们倾向选择高端路线；我们选择做面向知名金融机构后台业务的高端办公区；建立新的标竿，为金融街续写辉煌；四、初步产品方案选择项目优势四、初步产品方案选择1、高植被覆盖、邻水等自然资源良好；2、金融政策配套支持（暂未明确）；3、通州城区充足人力资源；上述优势条件使通州项目有形成新的高端办公区的可能五、确定产品方案通用职能部门人事、行政、财务、安保、法律事务业务支持部门资金交易、风险管理、资产管理、贷后管理、会计结算技术支持部门业务研发、信息技术硬件支持信息中心、灾备中心、呼叫中心软件支持产业延展——外包服务前台个人业务、对公业务外围辅助行业金融中介、会计师事务所、律师事务所、评级机构、管理咨询等狭义后台业务拓展后台业务广义后台业务条件1：客户需求——银行为例客户需求分析金融后台业务特点选址倾向备注狭义后台业务硬件型，多与数据相关业务受益信息技术发展，可在广阔区域内选择低成本地点全国甚至全球占企业人员的较小比例，并不带来多少人气或者效益软件型延展外包业务做到规模、高端受制人力资源；普通则属于小型外围企业廉价高素质人才聚集地、全球范围拓展后台业务内部业务支持直接对前台业务的专业型支持，实质可以在同城分离目前多在中心区后台业务中人员最多的种类，是主体广义后台业务除前台外的所有业务完全含盖，是总部概念；中心区金融机构注重形象，总部到郊区目前还有难度因此，项目未来满足的主体应该是金融机构拓展后台业务的办公需求；五、确定产品方案客户定位定位产品特点交易行为面积主力客户知名金融机构后台办公通用型产品购买/租赁1－5万平米跟随客户小型服务型企业通用型产品租赁为主500-1000平米五、确定产品方案注：必威体育精装版与高盛的接触高盛正在北京寻找4万平米的办公区，计划将亚太区包含财务、结算等后台业务迁入，定位在未来十年的需求；而国内企业对于后台的理解，还多在狭义阶段，并大肆圈地做定位不清晰的综合体；条件2：外部提升条件五、确定产品方案郊区办公的要素条件越齐备，项目越容易成功；目前看，一些郊区办公要具备的外部条件需与政府落实；支撑要素交通——项目与周边高速及快速路没有良好接驳；项目没有轨道交通直达；驱动要素成本——项目的产业优惠政策没有出台；吸引要素环境——项目地块内有高压线横穿；其他提升条件：方案需突破原有18－24米限高，至40－60米；加快上市进度，项目需争取先发优势；五、确定产品方案项目现状图片高压线贯穿项目高压线贯穿项目注:1、必威体育精装版的了解，高压线计划先迁河西部分，并报北京市电力局，争取明年上半年完成；2、拆迁余18户，其中约14户为违章建筑，计划通过城管强拆；3、市政基础设施规划已批，预计明年4月完成；通州商务园稻香湖后台基地金盏后台基地德胜金融后台附：竞争对手分析附：竞争对手分析通州商务园一期金盏金融后台产业园一期稻香湖金融后平台产业园用地面积(平方公里)2.931.441.8建筑面积（万