2025年中国物流地产行业市场现状及投资态势分析报告(智研咨询) .pdfVIP

不飞则已，一飞冲天；不鸣则已，一鸣惊人。——《韩非子》

2025年中国物流地产行业市场现状及投资态势分析报

告（智研咨询）

内容概要：近年来，我国经济保持稳定发展态势，国民生产总值日益增长，同时，国家

不断强调发展消费市场以重新达到经济平衡，共同富裕、国内国际双循环及培育国际消

费中心城市等倡议持续助推消费市场发展，国内消费品零售总额不断上升，拉动物流地

············2025年，我国物流地产市场规模至2025亿元。按照当

前美国高标仓建设占比约22%的水平进行测算，我国高标仓库市场潜在需求应在2.68

亿平方米左右，这意味着，国内高标仓库供需缺口达1.54亿平方米，物流地产市场发

展空间十分广阔。

关键词：物流地产市场规模、高标仓、电商物流、跨境电商

一、市场背景：国民经济稳步发展，物流运输费用增加

近年来，我国经济保持稳定发展态势，国民生产总值日益增长，同时，国家不断强调发

丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。——杜甫

展消费市场以重新达到经济平衡，共同富裕、国内国际双循环及培育国际消费中心城市

等倡议持续助推消费市场发展，国内消费品零售总额不断上升。据国家统计局数据，

2022年、2023年上半年，国民生产总值分别为1210207.2亿元、555747.3亿元，同比

增长率分别为5.31%、5.46%；全国社会消费品灵枢总额分别为439732.5亿元、302281

亿元，同比变化率分别为-0.25%、7%。2023年以来，在全球经济复苏放缓的宏观经济

背景下，我国经济行稳致远，国家全力驱动投资、消费、出口这“三驾马车”转型，一

系列扩内需促消费政策落地，市场加速向消费主导的经济增长模式迈进，产品运输需求

日益扩张，为物流行业发展奠定坚实基础。

太上有立德，其次有立功，其次有立言，虽久不废，此谓不朽。——《左传》

随着市场向消费主导经济转型，我国货物物流运输需求规模呈现整体上升态势。据国家

统计局数据，2022年，我国货物运输量为506.1亿吨，同比下降4.48%；其中，铁路、

公路、水路、民用航空的货运量分别为49.3亿吨、371.2亿吨、85.5亿吨、608万吨，

同比变化率分别为3.27%、-5.16%、3.77%、-16.94%。2023年以来，我国货物运输量由

上年12月的下降态势转为增长，其中，铁路、航空、公路等货运量都出现了大幅增长，

国内货物运输需求增加，推动物流业景气指数回升，市场呈现稳健恢复态势。

得益于货物运输总量稳健增长，我国物流仓储费用逐年提升。数据显示，2022年，我

国社会物流总额达347.6亿元，同比增长3.7%，其中物流保管费用占比达30%以上。

更值得注意的是，面对仓储建设用地供应减少、物流设施建设成本较高等不利现状，国

内物流企业、商品卖家为进一步压缩物流运输单件成本，积极借鉴国外物流发展经验，

纷纷将投资布局目光聚焦于物流地产领域，市场逐渐成为资本圈内炙手可热的赛道，投

资规模整体成上升趋势。

操千曲尔后晓声，观千剑尔后识器。——刘勰

二、产业现状：市场规模加速扩容，高标仓供应增加

物流地产指的是企业经营现代化的物流设施的不动产载体，是物流地产开发商根据物

流企业客户的需要，选择合适的地点，投资和建设企业业务所需要的专业现代化物流设

施，一般包括物流园（核心载体）、仓库设施、停车场、配送分拨中心、办公写字楼、

企业公寓等。这一概念最早由物流地产行业巨头普洛斯于上世纪80年代提出并实践，

行业分属工业地产，是房地产轻资产化的重要存量运营细分领域，是现代物流体系的重

老当益壮，宁移白首之心；穷且益坚，不坠青云之志。——唐·王勃

要组成部分。

物流地产一方面可为有需求的物流设施租赁企业减轻庞大的资产负担，能够更加专注

于企业本身的核心业务；另一方面行业投资商也可以获得更加稳定的出租收益。该形式

可帮助物流租赁需求公司与物流地产投资商在利益和风险方面达到共赢局面。因此，产

业参与投资者甚广。除专业物流地产商外，物流地产行业参与发展厂商还包括传统房地

产企业、零售企业、电商企业、物流企业、金融机构等。按照投资开发和管理的主体不

同，行业运营模式可以分为四种：地产企业主导型运营模式，代表企业有普洛斯、万纬

等；物流企业主导型运营模式，代表企业有顺丰等；第三方企业牵头型运营模式，代表

企业有京东、苏宁等；地产与物流商合作型运营模式，该模式达成代表合作企业有中储

股份与普洛斯。

随着经济发展、物流运输需求增长，我国物流地产行业