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2025年1月13日|3:57PMCST

中国房地产

中国房地产

2025年一季度展望：二手房市场仍将表现最好；关注更多刺激措施

我们在本篇报告中总结了2024年9月末政策放松后四季度的房地产市场表现，并展望

证券研究报告

了2025年一季度前景。

Research|Equity王逸,CFA

2024年四季度：房地产销售面积高于预期，尽管在2025年初有所放缓。一线城市和部

+86(21)2401-8930|

分二线城市的平均房价环比回升，但由不同的房价区间驱动。自11月份以来，深圳房

yi.wang@

高盛（中国）证券有限责任公司

价环比涨幅最高。到2024年底，我们看到新政策更多地侧重于城中村改造计划和保交

李薇

房。

+86(21)2401-8926|

vicky.li@

高盛（中国）证券有限责任公司

2025年一季度：一季度通常是房地产市场的淡季。我们预计75个城市的销售面积和整

徐时

体二手房市场将同比正增长。但全国一手房市场、土地出让、新开工和竣工面积的同

+86(21)2401-8929|

shi.x.xu@

比下降趋势可能会持续。3月份也将是观察开发商流动性状况的重要时点，因为这将是

高盛（中国）证券有限责任公司

今年债券偿付的第一个压力点。

景恺彦

+86(21)2411-8092|

kaiyan.jing@

我们预计，短期内覆盖范围内开发商的股价将在一定区间内波动，区间上限将由房价企稳的改善所驱动，区间下限将由低于预期的政策趋势和弱于预期的房地产市场复苏

高盛（中国）证券有限责任公司

迹象所驱动。覆盖范围内开发商当前股价再次处于区间下限，反映出在没有额外政策

支持的情况下，房价企稳的可预见性较低。因此，我们预计估值将在一季度回升，推

动因素包括：1）持续的政策宽松势头，这可能会改善房价企稳的前景，包括3月份两

会上即将公布城中村改造计划（将催生更多需求）和房地产去库存的资金支持细节、

降准后住房公积金贷款利率和房贷利率下调，以及一线城市可能进一步放松限购；2）

一线城市和部分二线城市出现房价回升的更多迹象，从而提振股市对房地产市场企稳

的信心。我们给予买入评级的股票包括中国海外发展(688.HK)、华润置地(1109.HK)、

绿城中国(3900.HK)和龙湖集团(960.HK)。

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中国房地产:房价企稳可预见性增强；买入可售储备充足的房企(4只股评为买入，6只

股评级下调)

高盛与其研究报告所分析的企业存在业务关系，并且继续寻求发展这些关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明和其他重要信息，见信息披露附录，或参阅/research/hedge.html。由非美国附属公司聘用的分析师不是美国

FINRA的注册/合格研究分析师。

GoldmanSachs中国房地产

2025年1月13日2

图表1:当前股价和我们的12个月目标价比2021年以来的最低股价平均高出38%/85%，但比峰值低65%/低52%

我们在悲观/基本/乐观情景下的估值与覆盖范围内开发商自本轮下行周期以来的历史股价区间相比较

SharepricesasofJan9,2025

资料来源：Datastream,高盛全球投资研究部

图表2:我们在悲观/基本/乐观情景下的估值隐含的平均库存减值分别为44%/27%/15%，而目前市场计入的水平为38%

悲观/基本/乐观情景下的估值隐含的库存减值与市场计入的水平相比较

(1)Forourbear/base/bullcasevaluation,detailsinthereportdated22October2024“ChinaRealEstate:ASPstabilizatio