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证券研究报告|固收点评报告

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2024年08月04日

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7月末新房环比反弹，二手房下滑

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7月26日-8月1日50城新房周成交面积环比增长31%

根据50城数据，7月第五周（7月26日-8月1日）新房成交环比反弹31%。517新政以来，新房成交量高

点出现在6月底和7月初两周，成交规模均超530万方。7月第二至四周，新房成交面积维持250万方附近震

荡。7月第五周，新房成交321万方，环比增长31%。

7月第五周新房成交面积环比增幅强于季节性。2015-2019年同期，新房成交环比平均反弹6%，最高反弹

14%。2020-2023同期平均反弹3%，最高反弹8%。不过从成交面积绝对值来看，今年7月最后一周新房321

万方，仅相对于2015-2019同期的56%，2020-2023的59%，同比下滑18%。

7月各周与历史同期比较，首周新房成交相对较高，二至四周成交偏低，第五周恢复相对正常水平。以新政

前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交面积数据进行标准

化处理，对比季节性变化，以观察剔除季节性规律的517新政效应。7月第一周新房成交标准化比值达到157%

（包含部分6月末季节冲高效应），第二、三、四周分别为78%，70%，75%，第五周升至96%。与2015-2023

年同期相比，今年7月第一周高出44个百分点，而二至四周平均低18个百分点，第五周和历史同期平均值基本

持平。

月度来看，7月新房成交同比-22%，与6月的-21%接近。今年1-5月新房成交同比-35%，6-7月成交受到

新政提振，7月同比跌幅收窄部分或是因为低基数。

观察北京和上海新房成交（分别于6.26和5.27出台新政），与50城整体情况类似。第五周北京、上海成交

均反弹，但未达到7月第一周的高点，分别相当于第一周的50%、72%。成交面积来看，北京新房成交面积21

万方，环比增48%，上海本周新房成交面积34万方，环比增6%。

7月26日-8月1日15城二手房周成交面积环比下滑12%

根据15城二手房数据，7月第五周二手房成交面积环比下滑12%。5月17日-6月28日，除了端午节所在

周之外的六周，15城二手房成交面积均在200-220万方区间。7月5-25日连续三周，二手房成交面积均在195

万方左右，7月最后一周二手房成交面积下滑至172万方，环比-12%。

7月各周与历史同期比较，首周二手房成交相对较高，二至四周边际放缓，第五周进一步放缓。类似以新政

前的3月17日-5月16日平均值（前60天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交面积数据进行标

准化处理。7月第一周新房成交标准化比值达到110%，第二、三、四周分别为99%，100%，101%，第五周回

落至89%。与2015-2023年同期相比，今年7月第一周高出23个百分点，而二至四周高出11-12个百分点，第

五周仅高出1个百分点。政策对二手房的提振效果或在边际转弱。

月度来看，7月15城二手房成交同比28%，超出6月的9%。今年1-5月二手房成交同比-11%，6-7月成

交受到新政提振。

第五周北京和上海二手房成交好于15城整体。第五周北京、上海二手房分别成交35万方、39万方，环比

增长4%、6%。

价格方面，二手房挂牌价指数继续下滑。北京二手房挂牌价指数自2023年3月以来呈现持续下滑趋势。上

海二手房挂牌价指数自2023年6月以来持续下滑。

风险提示

地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。

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