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房地产项目

成本管理与控制;成本管理的目标

成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益

----提升价值

成本管理的基本内容

----合理确定成本与有效控制成本

;成本管理的宗旨与目标;房地产企业的主要成本管理内容有：;成本;成本管理部分管理制度;开发成本;项目制管理组织形式;XX项目部主要职能

产品研发定位

施工组织和管控

成本测算和控制

营销策划和销售

客户管理品质保证;目标成本测算的条件;正向测算：

测算依据（产品标准、市场情况、历史成本数据库）

测算方式（估算、概算、预算）

团队工作

反向倒逼：

确定销售价格水平；

确定利润要求；

反推计算成本;;土地投资论证阶段;模型在项目运作各阶段的作用;建筑技术经济指标对项目评价指标的影响;****项目工期延后对项目评价指标的影响;可售与不可售比例变化对评价指标的影响;项目团队;拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等

项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化

项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标；;目的

对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定产品

定位，营销方案、实施计划，成本控制，识别项目

风险，提出预案。

项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、

做出承诺;工程部;项目合约规划;工程部;动态成本：是项目实施过程中各个单项合同（费项）的实际成本与目标成本的控制结果

在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划进行拆分；结合合同或预算造价对目标成本进行调整

合同变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整;动态成本管理;成本动态重大事项及预警

成本管理异常事项披露

重大招标进展

补充预算动态状况（含设计变更及洽商）

结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及

其它异???情况均需说明）

成本目标评审

成本研究及其它测算;工程部;一、基本情况的概要

成本目标的下达

成本目标的分解

成本目标的完成

二、分解和完成的对比

以费项结构为跟本、对各费项的结构、分解、完成

情况进行对比分析

基本结论;1）、工程概况主要包括：

工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。

2）、特征指标主要包括：

窗墙比：外墙窗面积/外墙面积（标准层外墙周长×总高）一般0.23～0.28

窗地比：外墙窗面积/建筑（地面）面积

体型系数：建筑面积/外表面积（标准层外墙周长×总高）;面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积

（规划面积/建筑面积）

造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数

（系数大于1成本指标乘以系数，系数小于1成本指标除以系数）

经济指标和技术指标与面积系数的关系;4）、经济指标包括：

单位工程人工费和单位面积人工费指标

各分部工程造价和单位面积造价指标

各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标

5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表

;根据拟建单位工程特征指数和设计标准在历史数据库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指数、历史成本，结合拟建项目的情况，测算拟建项目单位工程的造价成本

找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行调整。;基础部分：

挖孔桩基础的测算数据见下表;;;土地投资论证

·根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位

·结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理

配置

·结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论

证项目投资可行性

·参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型测算控制土地成本;投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低

深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20%

施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高;;;案例：

某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建7栋高层，4个18层、4个33层