宏观深度研究：房地产市场新变化.docx

内容目录

TOC\o1-2\h\z\u1、新变化一：楼市成交放量明显 6

、新房市场表现如何？ 6

、二手房市场回温更显著 9

2、新变化二：一线城市房价有企稳趋势 11

3、新变化三：去库存正在进行中 13

、新房库存下降 14

、二手房挂牌量下降 14

4、风险提示 15

图表目录

图1：深圳新房周度网签量小幅下滑，但同比仍为近5年最高 6

图2：北京新房周度网签热度不减 7

图3：上海新房周度网签年底翘尾 8

图4：12月广州新房成交热度不减，最后一周网签量仍为全年前12%分位 8

图5：一线城市新房成交在2024年10月-12月维持在相对高位 9

图6：深圳二手住宅周度网签仍处于高位，回到2020年7月前水平 10

图7：2024年10-12月北京二手住宅周度网签仍处于近5年同期高位 10

图8：上海二手房周度网签量仍处于高位，政策效果显著 11

图9：12月深圳挂牌均价环比增长 12

图10：11月深圳中原领先指数环比小幅回升 12

图11：北京挂牌均价降幅趋缓 12

图12：11月北京中原领先指数环比小幅回升 12

图13：11月上海中原领先指数环比持平 13

图14：广州挂牌均价降幅趋缓 13

图15：11月广州中原领先指数环比小幅回升 13

图16：深圳年内新房去库存的三个阶段 14

表1：北京、广州、深圳链家挂牌情况 15

2024年12月中央经济工作会议强调“要持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

2024年10月以来房地产市场开始出现积极的回温迹象。

本文基于近期市场调研，并通过新房和二手房的成交量、价等指标来反映房地产市场的变化情况。

1、新变化一：楼市成交放量明显

通过新房、二手房成交数据，来观察房地产市场的成交热度。文中的新房成交套数与二手房成交套数均为各地房管局的网签值。

1.1、新房市场表现如何？

一线城市中深圳房地产市场升温较快。2024年10月新房成交套数同比增幅56%

（9月为-19%），环比增幅146%（9月为-34%），11月新房成交套数同比增幅191%，环比增幅94%，12月新房成交套数同比增幅228%，环比降幅16%。从新房周度网签量来看，深圳11月以来周度成交均为近五年最高值，12月成交相较11月有小幅下降。

图1：深圳新房周度网签量小幅下滑，但同比仍为近5年最高

资料来源：，注：单位，套

根据调研，深圳市场有三个现象，一是放开限购区域市场热度明显增加。深圳自9月29日优化限购区域以来，共诞生4个日光盘，均位于放开限购的区域。其中两项目位于龙华区，龙华区因近深圳北站，且往来深圳核心区交通便利，所以吸引外地客户相对较多，受益较大。日光盘的共性除均位于非限购区外，还具有近地铁、高折扣等特点。二是适用设计新规项目受购房者认可。深圳过去商品房多以塔楼为主，使用率较低，适用建筑新规后使用率可以达到90%以上，增

加了住户的居住舒适度。特别说明，使用率是指房屋的实际使用面积与总使用面积之间的关系，而得房率是指套内面积与建筑面积之间的关系。2024年5月2024版《深圳市建筑设计规则》正式发布。修订内容包括避难层、机房等公共空间不再计入公摊；计一半面积的阳台进深可超过2.4米；凸窗进深从0.6米增加到

0.8米等，使得住宅的使用率有了提升空间。根据调研，按照新规设计的项目具有销售优势，受购房者认可。

三是新房销售折扣陆续减少。根据调研，12月后新房的到访量有一定下滑，但新房折扣已经开始陆续收回。

北京2024年四季度新房成交量较前三季度增长明显。2024年10月新房成交套数同比-5%（9月为-45%），环比增幅53%（9月为-39%）。11月新房成交套数同比增幅11%，环比增幅-1%，政策持续性较好。12月新房成交套数同比下降13%，环比增幅9%。从新房周度网签量来看，北京新房成交热度不减。改善型住房成交增加明显，四季度新房销售面积增幅大于销售套数增幅，新房的套均面积由2023年10月的114㎡增长至2024年12月的128㎡。

图2：北京新房周度网签热度不减

资料来源：，注：单位，套

上海新房成交增加，外环外成交居多。2024年10月新房成交套数同比增幅23%

（9月为-32%），环比增幅38%（9月为-17%），新房月度成交套数再次突破1万套。11月新房成交套数同比增幅13%，环比增幅11%，新房市场活跃度持续提升。12月