房地产行业2024年度土地市场复盘.docx

正文目录

政策回顾：2021-2024年，土地市场从集中供地回归市场化 3

量：2024年土地供需探底，三线城市初现回暖 5

土地供应：2024年土地供应持续探底，三线小体量城市边际增长 5

土地成交：2024年土地成交降幅缩窄，三线小体量城市率先回暖 6

价：2024年成交均价平稳，各能级楼面价增速分化 8

成交均价：2024年成交楼面价与2022年持平，一线与二三线增速分化 8

溢价率：2021年至今成交土地溢价率处于低位，一线溢价率边际回升 9

4小结 11

5风险提示 11

图表目录

图表1：2021年至今土地出让政策梳理 3

图表2：2020年至今住宅类用地成交土地溢价率与楼面均价增速（%） 3

图表3：2023年以来城市层面土拍政策回归市场化的具体措施 4

图表4：2018-2024年百城宅地供应土地规划建面（亿平方米，%） 5

图表5：100大中城市分能级宅地供应土地规划建面（亿平方米，%） 5

图表6：100大中城市分地区宅地供应土地规划建面（亿平方米，%） 6

图表7：2018-2024年百城宅地成交土地规划建面（亿平方米，%） 6

图表8：100大中城市分能级宅地成交土地规划建面（亿平方米，%） 7

图表9：100大中城市分地区能级宅地供应土地规划建面（亿平方米，%） 7

图表10：2018-2024M11百城宅地成交楼面均价:住宅类用地（元/m2，%） 8

图表11：100大中城市分城市能级宅地成交楼面均价（元/m2，%） 8

图表12：100大中城市分地区宅地成交楼面均价（元/m2，%） 9

图表13：2018-2024年百城成交土地溢价率（%） 10

图表14：2018-2024年分城市能级百城成交土地溢价率（%） 10

图表15：2024年10月以来典型高总价、高溢价地块 10

1 政策回顾：2021-2024年，土地市场从集中供地回归市场化

2021年土地市场开启集中供地，2023年9月开始逐步回归市场化。2021年，自然资源部相继推出“两集中”供地、设定土拍溢价率上限、禁配建、禁马甲、限购

地资金来源等措施，分流竞拍同一地块的房企资金，间接平抑土地市场热度。2023年9月以来，土地拍卖逐步回归市场化，开始取消土拍溢价率上限、采取“价高者得”确定最终竞买人等手段，激发市场活力。

图表1：2021年至今土地出让政策梳理

数据来源：房天下、中国政府网、自然资源部、新华网、经济观察报、凤凰网财经、澎湃新闻、第一财经、乐居新媒体、国际金融报、中国经营报、南方周末、华夏时报，

集中供地出台意在促进土地市场平稳交易，出台后土地溢价率与成交均价得到

良好控制。2020新冠疫情爆发后，全国各地土地市场供需大幅下滑，伴随疫情逐步

得到控制，土地市场热度高增。为平抑土地交易波动，帮助房企提前做好拍地规划，推进不同能级城市土地市场平衡发展，“两集中”供地在此背景下应运而生。集中供地政策推出后，成交土地溢价率与楼面均价增速显著下行。

“两集中”供地出台图表2：2020年至今住宅类用地成交土地溢价率与楼面均价增速（%）

“两集中”

供地出台

数据来源：，

2022年以来，各地因城施策，通过取消地价上限、取消房地价联动、降低参拍

门槛、优化供地节奏、放宽产品限制的手段，推进土地出让回归市场化。如2023年

11月，广州在黄埔区一宗宅地出让公告中明确采用“价高者得”的方式确定最终竞买人，成为首个取消宅地上限的一线城市，随后上海、深圳、北京均跟进。各地因城施策，通过推进土地出让回归市场化，激发土拍市场活力，打开开发商盈利空间，满足多层次购房需求。

图表3：2023年以来城市层面土拍政策回归市场化的具体措施

数据来源：经济观察网、21世纪经济报道、上海房天下、第一财经、北京日报、潇湘晨报、乐居网苏州、广州乐居网、克而瑞、乐居买房、中国经营报、新浪财经、凤凰网、观察者网、中国质量新闻网、钛媒体APP，

量：2024年土地供需探底，三线城市初现回暖

2024年，土地市场交易面积延续供需双弱态势，供给降幅扩大，成交降幅缩窄。各能级城市中，三线城市供需面积均出现边际回暖。2021-2023年土地供需降速越高的城市，其2024年供需面积复苏弹性越强。

土地供应：2024年土地供应持续探底，三线小体量城市边际增长

百城土地出让规模进一步探底，2024年同比降幅扩大。2020-2024年百城供应土

地规划建面逐年走低，2024年供应建面4.5亿㎡，同比降