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济南项目可研报告

深圳世联地产顾问股份有限公司

收购济南信立怡高物业顾问有限公司

可行性研究报告

战略策划与投资部

2010-3-19

I

I

目录

前言 1

第一章项目概述 2

1.1项目内容 2

1.2项目市场分析 2

1.3项目必要性 2

1.4项目总投资额 2

1.5项目资金筹措 2

1.6项目投资效益 2

1.7结论 2

第二章项目市场分析 3

2.1山东战略地位 3

2.2山东宏观经济发展水平 3

2.3山东房地产发展水平 4

2.4山东房地产代理行业发展水平及竞争情况分析 4

第三章目标企业基本情况 5

3.1概况 5

3.2股权及控制情况 5

3.3主要资产的权属状况及对外担保和主要负债情况 6

3.4组织结构 7

3.5控股及参股子公司情况 8

3.6业务经营情况 11

3.7员工情况 12

3.8最近三年主营业务发展情况和经审计的财务信息摘要 12

第四章项目必要性分析 14

4.1符合行业整合的一般规律 14

4.2填补世联山东市场空白，促进业务全国布局的均衡性 15

II

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4.3强化世联在华北区域的领先地位 15

4.4品牌叠加，可以实现良好的品牌协同效应 16

第五章收购方案基本情况 16

5.1项目总投资额 16

5.2项目资金筹措 16

5.3合同主要条款 16

第六章项目投资效益分析 17

6.1损益预测 17

6.2投资回报分析 19

6.3敏感性分析 19

第七章项目风险及控制 20

7.1政策风险 20

7.2市场风险 20

7.3行业竞争风险 21

7.4核心人员流失风险 21

7.5并购整合风险 22

第八章结论 23

III

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济南项目可研报告

1

前言

1、行业发展现状

过去十年我国房地产开发行业的规模快速增长，同时整合势头明显，百强开发商市场份额日益提高，进而推动了我国房地产服务行业的快速发展。

目前国内房地产服务行业主要的综合型服务商除世联外，还有中原、易居、合富，以及近期发展较快的满堂红等；而规模较大的专业型服务商主要是经纪商，如链家、21世纪、伟业（我爱我家）等。

在今后几年里，房地产服务行业将在整合周期中逐渐进入规模之争的状态，业内领先企业中能够形成规模化发展能力的企业将逐步确立其领导者地位。

2、世联规模特征

从绝对数上讲，世联的规模已处于行业领先地位，但相对于业内其他领先的竞争者而言，世联的规模差距正在逐渐拉大。2009年世联实现营业收入7.38亿元，预计易居、合富营业收入分别为20、10亿元，差距明显扩大。

在规模成长的竞争中，世联仅仅依靠内生增长难以在行业正在发生的规模之战中取胜。过去5年中，易居收入规模年复合增长率高达58%，远高于世联同期35%的年均复合增长率。

因此，世联未来需要通过外延发展方式，以实现快速扩张。

3、世联规模化之路

自2009年在深圳证券交易所成功上市后，世联迫切需要寻求新的业绩增长点，同时世联已初步具备包括品牌、经验、客户资源以及资金等方面的能力以支持规模化发展。

从规模化发展方向看，世联需要从区域覆盖、业务组合以及成长方式三个维度寻求外延式增长方式。（1）领先企业已经在代理和经纪业务进行全国扩张，以实现区域规模效应。（2）在房地产不同价值链环节中，国内外领先企业已经开始完成各种业务布局，而世联业务相对单一。（3）国内外不同的领先企业，均采取不同的外延发展方式以实现快速扩张，世联地产同样需要根据不同发展需求选择不同扩张方式。

综上，收购信立怡高项目，通过区域扩张实现规模化，对世联巩固行业领导地位，最终实现覆盖全国市场的行业领先规模有着重大的战略意义。

济南项目可研报告

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第一章项目概述

1.1项目内容

深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称“公司”、“世联”）收购济南信立怡高物业顾问有限公司（以下简称“信立怡高”）51%股权。

1.2项目市场分析

山东战略地位重要，宏观经济发展良好，房地产市场处于稳定发展阶段，代理市场保持高速增长态势，预计2012年山东市场容量在13亿元以上，而信立怡高在山东市场处于领先地位，项目市场可行。

1.3项目必要性

1、符合行业整合的一般规律。

2、填补世联山东市场空白，促进业务全国布局的均衡性。

3、强化世联在华北区域的