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开发经营与管理-房地产估价师《房地产估计基础与实务》押题密卷1

问答题（共5题，共5分）

(1.)指出并改正下列房地产估价文书的错误

估价对象现状为一空置厂房，土地面积400（江南博哥）0㎡，总建筑面积6000㎡，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：

1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/㎡，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。

2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。

3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。

估价测算如下（节选）：

一、估算净收益。净收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（万元）

二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式

V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]

采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5％。

三、估算装修改造后的办公楼总价值。

办公楼总价值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50]/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元

四、装修改造费用总额。

装修改造费用＝1000×6000/（1＋8.5％）0.5＝576.02万元

五、销售费用与销售税费。

销售费用与销售税费＝11944.37×7％/（1＋12％）＝746.52万元

六、购买现厂房的税费。

设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额＝V×3％

七、计算估价对象在价值时点的市场价格。

估价对象的市场价格总价V＝10664.61－746.52－576.02－0.03V

V＝9069.97万元

单价＝2650.50/6000＝15116.62元/㎡

正确答案：

参考解析：1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87％

净收益＝3000×6000×87％×（1－10％）×（1－25％）＝1057.05万元

2.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年

装修改造后的办公楼价值＝1057.05/8.5%×[1-1/（1+8.5%）49]/（1+12%）=10899.57万元

3.装修改造费用的计算错误，折现率应为12％。

装修改造费用：1000×6000÷（1＋12％）0.5＝566.95万元

(2.)甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元/（m2·月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元/（个·月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。

正确答案：

参考解析：（1）税前现金回报率计算

税前现金回报率＝（年净收入－年还本付息额）/资本金或权益资本＝年税前净现金流量/资本金或权益资本

①第一、二年净收入：A1＝A2＝（150×12×36000＋500×12×310）×（1－10%－30%）元）；

②第五年净收入：A5＝A1×（1＋5%）350（元）；

③每年还本付息额＝430000000×40%×7.5%/[1－1/（1＋7.5%）20]96（元）；

④税前现金回报率＝5096）/（430000000×60%）＝11.41%。

（2）第5年的偿债备付率计算

偿债备付率＝可用于还本付息资金/当期应还本付息资金＝年净收益/年还本付息5096＝2.74

(3.)某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共31层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲