汇添富九州通医药REIT申购价值分析.docx

目录

基础发行要素 4

底层基础资产介绍 4

项目为医药仓库及配套设施，以托盘作为租赁单元 4

业务辐射全国，区域内同类项目新增供给有限 6

原始权益人为医药行业首家5A级物流企业 7

项目公司运营成效分析 9

21-23年营收、净利润呈增长态势 9

21-23年盈利指标稳步攀升，净利率高于可比均值 10

托盘使用率整体提高，租金位于可比市场价格区间 11

23H2-24H1由原始权益人整租，托盘使用率整体提高 11

租金整体增长，位于可比市场价格区间 12

项目估值对比 14

预测25年现金分派率5.35%，高于可比REITs均值 14

折现率偏低，资产估值增值率达254% 14

初步测算P/NAV下限略低于可比REITs均值 15

25年资本化率6.13%，低于华安外高桥REIT 16

风险提示 16

图表目录

图1：基础设施项目所处区位图 6

图2：2016-2023年，全国医药物流仓储面积（单位：万平方米、%） 7

图3：2017-2024年二季度，武汉市地区生产总值与增长率（单位：亿元、%）.7

图4：九州通物流股权结构图 7

图5：原始权益人2021-2024年前三季度营收及利润（单位：百万元） 8

图6：原始权益人2021-2024年前三季度毛利率、净利率（单位：%） 8

图7：汇添富九州通医药REIT营业总收入、净利润（单位：百万元） 9

图8：汇添富九州通医药REIT营收构成（单位：百万元） 9

图9：2024年7-9月基础设施项目运营模式情况（单位：个、万元） 10

图10：汇添富九州通医药REIT与可比REITs毛利率对比（单位：％） 10

图11：汇添富九州通医药REIT与可比REITs净利率对比（单位：％） 10

图12：基础设施项目历史存储费单价（单位：元/托盘/月） 12

图13：基础设施项目历史存储费收入占比（单位：%） 12

表1：汇添富九州通医药REIT发行要素概览 4

表2：基础设施项目概况 4

表3：不同库型的标准托盘容载量（单位：个） 5

表4：基础设施项目运营模式 5

表5：基础设施项目仓库及办公使用情况 11

表6：基础设施项目已签订合同平均价格（含综合服务管理费） 12

表7：现已签署相关协议的前十大客户情况 13

表8：基础设施项目在执行租约期限分布 13

表9：可比仓储物流REITs分红情况 14

表10：已上市租赁住房和仓储物流REITs项目发售时折现率情况 14

表11：仓储物流REITs首发评估值相比账面值溢价率（单位：%） 15

表12：可比REITs估值情况（单位：元、倍） 15

表13：可比REITs发行规模相比评估值溢价率 16

基础发行要素

根据交易所官网，汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“汇添富九州通医药REIT”或“本基金”）于2024年9月24日交易所受理，

于2024年12月20日获得证监会注册通过。根据证监会批复，此次募集份额总额

为4亿份。

本次询价时间为2025年1月16日，询价区间为2.666元/份-2.948元/份。

根据招募说明书，本项目拟募集资金为11.23亿元。

表1：汇添富九州通医药REIT发行要素概览

发行要素 主要内容

发行要素 主要内容

名称 汇添富九州通医药REIT

资金投向 80%以上投资于基础设施资产支持证券，其余投资于利率债、AAA

资金投向 80%以上投资于基础设施资产支持证券，其余投资于利率债、AAA级信用债、货币市场工具等

基础资产 武汉东西湖现代医药仓储物流项目

项目属性 产权类

初步询价区间 2.666

初步询价区间 2.666元/份-2.948元/份

战配、网下、公众初始发售比例 75.00%、17.50%、7.50%预计募集份额（亿份） 4

战配、网下、公众初始发售比例 75.00%、17.50%、7.50%

网下最低认购份额（万份） 100

网下最高认购份额（万份） 7,000

网下限售安排 网下投资者及其管理的配售对象自本基金上市之日起前3个交易日（含上市首日）内限售20%

假定募集资金（亿元） 11.23

原始权益人 九州通医药集团物流有限公司

基金管理人 汇添富基金管理股份有限公司

基金托管人 兴业银行股份有限公司

资料来源：证监会、交易所官网、招募说明书、研究

底层基础资产介绍

项目为医药仓库及配套设施，以托盘作为租赁单元

本基金的基础设施项目为武汉东西湖现代医药仓储物流项