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估价原理与方法-房地产估价师《估价原理与方法》押题密卷1

单选题（共60题，共60分）

(1.)下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）

A.原始价值高于账面价（江南博哥）值

B.投资价值高于市场价值

C.谨慎价值低于市场价值

D.快速变现价值低于市场价值

正确答案：B

参考解析：B项，评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。由于每个人都希望用最少的钱买到价值最大的东西，所以投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。如果所有的投资者都作出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值会相等，但这种情况在现实中很少出现。A项，资产的历史成本又称为原始价值，在历史成本计量下，账面价值是一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额，则原始价值高于账面价值。C项，谨慎价值是在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。D项，快速变现价值是估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。快速变现价值一般低于市场价值。

(2.)设立地役权通常会使（）。

A.供役地的价值下降

B.需役地的价值下降

C.供役地与需役地的价值都下降

D.供役地与需役地的价值都上升

正确答案：A

参考解析：地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。在地役权关系中，有需役地和供役地之分。因使用他人土地而获便利的土地为需役地，为他人土地的便利而供使用的土地为供役地。供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。同理，此时需役地的价值会上升。

(3.)关于估价师声明的说法，正确的是（）。

A.估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明

B.估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证

C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名

D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明

正确答案：B

参考解析：B项，估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证。A项，不得将估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆，或把估价师声明变成估价师和估价机构的免责声明。C项，非注册房地产估价师和未参与估价的注册房地产估价师不得在估价师声明上签名。D项，鉴证性估价因为要“独立、客观、公正”，所以估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。

(4.)下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是()。

A.未来状况下的房地产

B.已灭失的房地产

C.部分产权的房地产

D.以房地产为主的整体资产

正确答案：C

参考解析：按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：①土地；②建筑物；③土地与建筑物的综合体；④房地产的局部；⑤未来状况下的房地产；⑥已灭失的房地产；⑦现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；⑧以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产；⑨整体资产中的房地产。C项，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。

(5.)关于报酬率的说法，正确的是()。

A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险

B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的

C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响

D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率

正确答案：D

参考解析：A项，市场提取法是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。B项，风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。C项，安全利率和具有风险性房地产的报酬率，一般是指名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。

(6.)基准地价修正法本质上是一种()。

A.比较法

B.收益法

C.假设开发法

D.成本法

正确答案：A

参考解析：基准地价修正法是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。该方法本质上是一种比较法，并且