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开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》点睛提分卷2

单选题（共35题，共35分）

(1.)某投资方案的净现值NPV为200万元，假定各不确定性因素分别变化+10%，重新计算（江南博哥）得到该方案的NPV见下表。则最敏感因素为()。

A.甲

B.乙

C.丙

D.丁

正确答案：A

参考解析：本题考查的是敏感性分析。

敏感度系数（甲）=[（120-200）/200]/10%=-4；

敏感度系数（乙）=[（160-200）/200]/10%=-2；

敏感度系数（丙）=[（250-200）/200]/10%=2.5；

敏感度系数（丁）=[（270-200）/200]/10%=3.5；

绝对值甲因素最大，所以甲因素为最敏感的因素。

(2.)现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。

A.财务盈利能力

B.清偿能力

C.资金平衡情况

D.营运能力

正确答案：A

参考解析：本题考查的是基本报表。现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年、季度、月）的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。

(3.)房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是()。

A.住房可支付指数

B.开发投资杠杆率

C.开发强度系数

D.土地转化率

正确答案：D

参考解析：本题考查的是市场监测与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。

(4.)在财务评价中，将()与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。

A.成本利润率

B.销售利润率

C.资本金利润率

D.投资利润率

正确答案：D

参考解析：本题考查的是投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。

(5.)关于评标委员会组成的说法中，正确的是()。

A.评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成

B.评标委员会成员为五人以上单数

C.评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3

D.评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定

正确答案：B

参考解析：本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。

(6.)某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率是()。

A.5.00%

B.7.50%

C.18.36%

D.28.85%

正确答案：C

参考解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。

(7.)下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是()。

A.房地产租金

B.房地产实际出租量

C.出租房屋空置率

D.房价租金比

正确答案：C

参考解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。参见教材P40。

(8.)某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为()。

A.5.00%

B.8.50%

C.8.74%

D.9.00%

正确答案：C

参考解析：本题考查的是财务内部收益率。1+名义收益率=（1+实际收益率）×（1+通货膨胀率），得到：实际收益率=（1+名义收益率）/（1+通货膨胀率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。参见教材P187。

(9.)下图表示的是房地产开发企业()经营模式下的典型现金流量图。

A.开发一销售

B.开发一持有出租一出售

C.购买一持有出租一出售

D.购买一更新改造一出租一出售

正确答案：D

参考解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买一更新改造一出租一出售业务模式下的现金流出包括购买成本、更新改造成本、运营成本和转售税费，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。现金流量图如上图所示。

(10.)在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是()。

A.空置率＞合理空置率

B.空置率＜合理空置率

C.空置率＝合理空置率

D.不能判断

正确答案：A

参考解析：本题考查的是房地产市场的自然周期。复苏阶段在房地