法学专科毕业论文完整范文-浅谈我国小产权房治理的法律路径.doc

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浅谈我国小产权房治理的法律路径

目录

TOC\o1-3\h\u10845摘要 1

4972一、前言 2

1502二、小产权房产生的原因 2

11612（一）土地产权不完整 2

25425（二）市场主体缺位即政府监管缺位 3

341（三）相关法律规定不全面不明确 3

22549三、关于小产权房存在合理性的观点讨论 3

12321（一）承认小产权房的存在具有合理性 3

1798（二）小产权房的存在不具有合理性 4

18790四、我国小产权房治理的法律路径 5

16525（一）完善相关法律法规 5

9719（二）加强政府监管审查 6

17419（三）对现有小产权房合理分类 6

12807（四）增强公民的法律意识 7

13790结束语 8

3495参考文献 9

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摘要

由于快速城市化导致我国城市刚性住房需求急剧膨胀，房地产市场出现过热，各大城市房价高企。价格低廉的小产权房便受到广大中低收入群体的欢迎。但是“小产权房”存在极大的风险，一方面增加了农民融入城市的成本，提高了社会整体面临的风险，另一方面突破了现有制度，影响法律的权威性。因此，需及时规制小产权房，在现有制度背景下，完善法律规定、合理分类小产权房，是化解小产权房困境的法律解决途径。

关键词：宅基地使用权；小产权房；利益主体；法律路径

前言

小产权房并非法律术语，是在社会生活中形成的说法，小产权房具有以下特点：（1）小产权房一般位于集体所有土地或者宅基地上；（2）小产权房只有乡政府或者村委会盖章，仅在乡镇范围内得到认可，但乡政府或者村委会不是法定授权签发房屋产权证书的机关；（3）未缴纳土地出让金以及各种税费。因此，小产权房是指在本集体组织成员在集体所有土地或宅基地建造的房屋，此类房屋未缴纳土地出让金以及税费等，没有房屋产权证书，因此在关于开发与买卖小产权房的问题上，法律不保护小产权房,也没有相应的救济程序。

小产权房产生的原因

小产权房产生具有多重原因，从表面上看，随着城市发展迅速，城市水平提升，就业机会增加，大量农村人民选择进城务工，导致了住房需求的增加。然而由于城市房屋价格不断上升，远远超出了购房者的工资水平，购房者通常无力支付巨额的房款，另外，我国目前保障性住房尚不完善，无法满足大量购房者的需求。小产权房为囊中羞涩的购房者提供了一条新的选择方式，尽管购房者明知小产权房无法受到法律的保护，但在过高的房价与生存需要之间，显然当下利益更为重要，购房者作出购买小产权房的选择，以降低生存压力。而更深层次的原因在于我国土地产权不完整，市场主体缺位，以及法律规定上的模糊性。

土地产权不完整

在城乡二元土地制度的背景下，城市土地与集体土地的权利范围并不完全一致。城市土地允许自由流转，通过开发土地能够挖掘其所在价值，同时带动了土地周边经济的发展，资源得到灵活充分地运用，因此城市土地价值增长幅度大，与此相反的是，集体土地收益值却被压缩，由于集体土地无法自由流通,不能进行相关的处分行为，因而土地所在价值不能够发挥。除此之外，只能通过政府征收的方式将集体土地转化为城市土地，在此过程中农民本应获得的土地增值利益转化为政府所有，因而在经济利益的驱使下，农民选择直接与开发商合作开发商品房，进而产生小产权房的问题。同地不同权造成的后果是，利益或资源过度向某一方项斜，主体之间利益矛盾深化，法律呈现失衡的状态。

市场主体缺位即政府监管缺位

小产权房大都集中在城市周边，建造小产权房需要聚集大量的社会资源与消耗较高的时间成本，仅仅由房地产商是无法完成建造大规模的商用房屋。小产权房的产生发展过程是显而易见的，政府足以预见小产权房的发展趋势并及时规制，但是政府并未发挥管理职责，没有及时对小产权房的发展进行规制，造成小产权房的迅速发展。

相关法律规定不全面不明确

宪法上规定国有土地与集体土地具有同权性，物权法中规定宅基地使用是所有权中的一类即用益物权，且同时规定了禁止流转宅基地，但是在具体适用上法律存在模糊性。在实践中，面对无法可依的情况，小产权房其实处在一个比较尴尬的地位，法律的空白使得难以界定小产权房的性质。

关于小产权房存在合理性的观点讨论

目前对于是否承认小产权房的合理性存在不同的讨论，观点如下：

承认小产权房的存在具有合理性

在设计法律之初，因适用对象广泛、影响范围大，所以总是在不断进行社会调研与相关讨论后才得以公布。法律规定从现实基础出发，体现了社会发展的方向。现行法律规定禁止宅基地自由流转必然是经过考量与调查的，在当时是符合社会发展的规律，并在实践中得到了应用，实