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工程论证程序

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修订记录

日期

修订状态

修改内容

修改人

审核人

批准人

0409

修改建议

职责承当部门修改〔详见内页〕

叶华传

黄总

目的

为保持公司可持续性开展，落实新工程，进行自主开发或合作，并在确定工程前对其可行性进行科学论证。

适用范围

适用于公司房地产新工程的土地获取、可行性报告论证工作。

术语和定义

土地获取：包含获取土地和市场调研两个过程，即对影响新工程的各个因素进行充分讨论和预测，通过市场调研和分析并就外部条件进行逐步确实定，针对内外因素进行综合的求证工作，指导获取土地的工作。

可行性研究：对拟购入或合作的土地进行房地产工程经济、技术上的论证分析，并在此根底上对工程的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。

职责

外联部及新工程小组:

负责组织根据公司开展战略编制修订土地储藏和开展方案，并按适时调整。

信息收集与初步研究：以根底研究和专业经验为指导，售价和获取土地信息，并给予初步分析和筛选，并根据工程外部条件〔谈判〕的结果，形成初步分析报告，征求公司管理层的意见，确定工程是否进入可行性研究阶段；

在工程可行性研究与外部获取：负责根据工程的特点制定可行性研究方案，通过工程背景调研，以产品定位建议为核心组织各相关部门展开相应流程工作，最终形成工程可行性报告。并将可行性报告交由公司内部评审，评审通过后经集团工程开展小组确认，上报集团听证会；在听证会通过后，负责按照集团新工程决策委员会通过的工程合作条件，争取取得工程；

土地开发权力获得后，提请公司根据开发方案成立工程部，实现工程资料的顺利移交和存档；

营销公司市场部：负责市场调研

在开展工程确定阶段介入，主要负责工程所在区域的市场调研和分析预测；在进入可行性研究阶段后，负责完成相应的《工程可行性研究市场局部》。

研发部：

在开展工程确定阶段，根据地块的地形地貌、规划许可、地理位置等特征，提供地块初步设计分析；

在工程可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌进行工程规划的分析，并根据市场建议，完成《工程可行性研究规划设计局部》。

工程管理部：

在工程可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析，并根据设计部提供的规划方案完成工程技术分析；

成控管理部：

在工程可行性研究阶段，根据研发部提供的规划设计方案和工程管理部提供的工程技术分析，提供准确的本钱测算；

财务管理部：

在工程可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、本钱、销售方案等材料，完成经济效益预测和相关分析；

公司管理层〔总经理牵头〕：

在初步研究分析的最后阶段，参加工程汇报会，听取工程的初步可行性分析和各专业对工程的评价，决定工程是否进入可行性研究阶段。

在新工程可行性研究阶段，听取工程可行性研究成果，提出综合调整意见，决定工程合作条件的实施，决定是否上报集团听证会。

工作程序

根底研究

根底研究是为确定公司房地产土地储藏动态方案、重点工程目标、提高房地产新工程可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作，并按公司情况适时调整。

根底研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、工程风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。

各分项研究工作由外联部牵头，新工程小组成员及其所在部门负责具体完成，

各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中表达；

根底研究的成果将指导土地储藏工作的进行。

信息收集、初步分析：

新工程小组全体成员均是土地信息收集的责任人，并指定一人为土地信息负责人，专项负责土地信息的汇总、整理和总结等。

土地信息的收集可通过多种渠道进行：例如：政府公告类、中间人介绍、主动深入等。

获取到土地信息后，应就信息的完整和实用性进行分析，尽快明确根本的土地信息以提供初步分析用。

在土地信息较为明确后，初步分析判断该工程的可操作性，如有一定的操作性，那么指定专人负责该工程开展初步分析工作；

工程负责人根据工程情况，可通过咨询等了解该工程的背景资料，初步判断工程的操作方式，资料汇总后提请法律室等专业部门提供意见，做出工程操作方式、合作条件的初步判断，同时填写《土地信息采集表》〔或者称为工程信息卡〕；

工程负责人须亲自进行工程实地勘察和周边市场的简易调查，根据市场情况和工程特点协助市场部做出初步工程定位；

工程负责人可根据工程的特殊性与