房地产行业年度策略：转折点与下半程.pptx

摘要;2024年行业基调转向，基本面拐点或将近。“价格底”确认前，我们建议遵循“困境反转”及“政策博弈”的左侧交易策略，困境反转基于风

险缓释和价格筑底带来的企业经营和资产质量改善；“政策博弈”基于基本面量价弹性及持续性表现低于预期后，增量政策的超预期空间。

而在价格逐步寻底，趋势预期差消除的过程中，高频政策博弈带来的边际收益或逐步递减，针对企业跨周期运营能力的差异化挖掘可能成为新的关注点，即从交易β逐步向α过渡。我们建议关注：

①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转：龙湖集团、新城控股、金地集团等。

③区域型企业受益于布局城市基本面机遇及地方收储政策利好：越秀地产、华发股份、建发国际集团、城投控股、信达地产等。

③龙头房企受益于投资及改善产品优势的周期韧性及业绩弹性：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地、绿城中国、滨江集团等。

④二手中介受益于存量交易景气度提升：贝壳、我爱我家。

⑤国央企物企受益于关联方增长弹性：保利物业、招商积余、中海物业、华润万象生活。;4;回顾过往两年的地产政策脉络，中央政治局会议有关房地产行业的多次增量表述，指出了围绕配套货币、财政及产业政策出台的施力方向，贯彻强调了行业中长期的新发展目标，也侧面体现出政策长短期诉求上的“轻重缓急”。

1）2023年7月，政治局会议明确提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，随即23-24年，中央及有关部门在各类会议上均弱化了“房住不炒”的相关表述。

2）2024年4月，首次提出“统筹研究消化存量房产、优化增量住房的政策措施”，开启新一轮“去库存”周期，5月央行3000亿保障房再贷款用于收储启动。

3）2024年9月，首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，9-11月需求侧“限制性政策宽松、存量房贷利率下调、房地产税费减免”等举措相继落地。;1）针对“弱化房住不炒”，可以理解为是行业发生重大供需关系变化后的自然弱化。2）针对“消化存量、严控增量”，我们认为是不走涨价去库存老路、适应当下市场环境的新方法，通过中央财力支持???的主动式供给调节以实现“软着陆”。3）针对“止跌企稳”，“稳地产”是缓解国内通缩与资产负债表衰退风险的先决条件，“稳房价”是兼顾“周期调整”与“经济发展”等多角度考量下的短期手段，政策诉求则是“降低斜率、加快触底时间”。

需要注意的是，“房地产行业新模式的构建”是近政治局会议房地产有关表述中，唯一始终贯彻且置于收尾句的基调表态，反映构建房地产发展新模式依然是顶层制度的设计思路与目标。我们认为新模式蕴含的主要特征包括：摒弃“旧三高”商业模式、构建“市场+保障”的双轨住房体系、摆脱地方政府的土地财政依赖、激发居民改善性住房需求等，故“模式转换”及上述目标实现过程中，客观伴随的周期调整或也难以避免。而在明确顶层目标后，需要思考的是如何平滑周期、降低影响，也是短期政策的着力点。;2024年，政策端延续“因城施策”思路，围绕限购、限贷、限售限价、公积金、税费、购房补贴、人才落户等角度，放松限制旨在激发市场作用。供给侧，收储、以旧换新、土地供应结构是主要施策角度，优化增存量旨在调节供需。

根据中指监测，2024年前三季度全国有约270省市（县）出台政策超560条，三季度约160省市（县）出台约200条政策，对比2023年看，调控频次维持高位。其中4、5、9月为施策政策高频出台期，趋势与22、23年相类似，我们认为或与季度末政策助推基本面诉求较强有关。

展望2025年，供需两侧或将延循宽松基调。其中需求侧，我们判断降息带动的住房利率中枢下行对基本面刺激或更强，其他如一线限购放松

、高能级落户放松、购房补贴等政策调整预计仍将高频发力；供给侧，收储、白名单等已出台举措的增量扩围或进一步推动行业由被动向主动去库周期转变。;;9;;图：统计局70城二手住宅价格指数同环比变化热力图;;;;;;;;;;;;;;;;;28;;;;请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明;;;;;从违约主体看，23-24年新增首次违约主体开始减少，一定程度反映行业信用风险正稳步缓解。我们延续此前行业供给侧出清已接近尾声的判断，展望2025年，我们认为白名单、经营性物业贷等融资端政策支持下，行业信用风险有望进一步化解，现有市场主体的信用修复→经营恢复→业绩改善，或是未来板块重要投资主线。;;2024年，行业利润空间继续下行，营收及利润增长动力不足，归母净利润同比增速转负，毛利率、净利率、加权平均ROE均来到历史相对低位。2024年前三季度房企主要财务指标呈现以下特征：第一总利润转为亏损，毛利率继续下滑；第二，经营性现金流转负；第三，总负债规模继续缩减。我们认为，行业营收盈利双降主要或因销售整体疲弱，叠加房价走弱，造成结转利