土地使用权出让概念特征出让的范围88课件讲解.ppt

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。概念特征土地使用权出让在以下两种情形下可以采用划拨方式。(1)《城市房地产管理法》规定，“国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。”(2)??经济适用住房建设用地应采取行政划拨方式供应。出让的范围(1)经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期限内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益和处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动。(2)出让的土地使用权是有一定年限的土地使用权。(3)土地使用权出让是有偿的，受让人必须支付“出让金”。(4)土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与使用单位之间关于权利和义务的经济关系，因此具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。1)主体范围(1)土地使用权出让的主体必须是国家，其他任何单位和个人不得出让土地使用权。(2)土地使用权出让对象是中华人民共和国境内的公司、企业以及其他组织和个人。2)客体范围(1)土地使用权出让的客体必须是国有土地，集体土地不经征收不得出让。(2)地下埋藏物不属于出让范围，它归国家所有。土地使用权的出让年限土地使用权出让在以下两种情形下可以采用划拨方式。(1)《城市房地产管理法》规定，“国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。”(2)??经济适用住房建设用地应采取行政划拨方式供应。土地使用权出让的方式根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，不同用途的国有土地，其土地使用权的最高出让年限如下：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。出让期满，居住用地自动续期。其他用地若需继续使用，可向政府申请续期，并重新签订合同、支付出让金、登记。根据相关规定，国有土地使用权出让，即土地一级市场，一般有4种交易方式：协议、招标、拍卖及挂牌。其中后三者是通过市场公开交易的方式来出让土地使用权。房地产开发中工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅项目等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。