市场定性预测方法房地产经纪综合实训课程房地产经营与管理专业.pptx

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市场预测方法定性预测方法定量预测方法

一、定性预测方法定性预测法定义：定性预测方法又称经验判断法。它根据已掌握的历史资料和现实材料，凭借个人的经验、知识和分析判断能力，对预测对象未来发展趋势做出性质和程度的判断。

定性预测的特点：（1）着重对事物发展的性质进行预测，主要凭借人的经验以及分析能力；（2）着重对事物发展的趋势、方向和重大转折点进行预测。

定性预测的优点在于：注重于事物发展在性质方面的预测，具有较大的灵活性，易于充分发挥人的主观能动作用，且简单、迅速，省时省费用。定性预测的缺点在于：易受主观因素的影响，比较注重于人的经验和主观判断能力，从而易受人的知识、经验和能力的多少大小的束缚和限制，尤其是缺乏对事物发展作数量上的精确描述。

定性预测方法常见的定性预测方法有：德尔菲法、意见综合预测法、类推预测法等。

二、德尔菲预测法德尔菲法是根据有专门知识的人的直接经验，对研究的问题进行判断、预测的一种方法，也称专家调查法。它是美国兰德公司于1964年首先用于预测领域的。反馈性匿名性统计性

（1）德尔菲法预测的步骤预测者各方面专家①匿名函询②各专家所持意见③经汇总分析后参考资料④更加统一的意见，准确性更高

（2）实施德尔菲法时需要注意以下几个问题：①参加的专家人数一般不要少于30人，问卷的返回率应不低于60％，以保证调查的权威性和广泛性。②要给专家提供充分的资料和信息；③要取得参与专家们的支持，确保他们能够认真进行每一次预测；同时也要向公司高层说明预测的意义和作用，取得高层的支持。④提高问卷的质量，问题应该符合预测的目的并且表达明确，保证专家都是从同一个角度去理解问题，避免造成误解和歧义。

（3）德尔菲法的优缺点德尔菲法的优点：（1）可以加快预测速度和节约预测费用。（2）可以获得各种不同但有价值的观点和意见。（3）适用于长期预测和对新产品的预测，在历史资料不足或不可测因素较多时尤为适用。

德尔菲法的缺点:(1)对于分地区的顾客群或产品的预测则可能不可靠。(2)责任比较分散。(3)专家的意见有时可能不完整或不切合实际。

（4）、德尔菲法应用案例某公司研制出一种新兴产品，现在市场上还没有相似产品出现，因此没有历史数据可以获得。公司需要对可能的销售量做出预测，以决定产量。于是该公司成立专家小组，并聘请业务经理、市场专家和销售人员等8位专家，预测全年可能的销售量。8位专家提出个人判断，经过三次反馈得到结果如下表所示。

专家编号第一次判断第二次判断第三次判断最低销售量最可能销售量最高销售量最低销售量最可能销售量最高销售量最低销售量最可能销售量最高销售量15007509006007509005507509002200450600300500650400500650340060080050070080050070080047509001500600750150050060012505100200350220400500300500600单位：千件

专家编号第一次判断第二次判断第三次判断最低销售量最可能销售量最高销售量最低销售量最可能销售量最高销售量最低销售量最可能销售量最高销售量630050075030050075030060075072503004002504005004005006008260300500350400600370410610平均数345500725390550775415570770单位：千件接上页

平均值预测：在预测时，最终一次判断是综合前几次的反馈做出的，因此在预测时一般以最后一次判断为主。则如果按照8位专家第三次判断的平均值计算，则预测这个新产品的平均销售量为：

加权平均预测：将最可能销售量、最低销售量和最高销售量分别按0.50、0.20和0.30的概率加权平均，则预测平均销售量为：

中位数预测：用中位数计算，可将第三次判断按预测值高低排列如下：最低销售量： 300370400500550最可能销售量：410500600700750最高销售量：6006106507508009001250

中间项的计算公式为：最低销售量的中位数为第三项，即400。最可能销售量的中位数为第三项，即600。

最高销售量的中