《土地估价知识分享》课件.pptVIP

*****************课程大纲土地估价概述土地估价方法土地估价流程案例分析土地估价概述土地估价是运用专业知识和方法，对土地价值进行科学评估的过程。土地估价结果可作为土地交易、抵押、拆迁、征收等方面的参考依据。土地估价的特点1专业性需要专业知识和技能，涉及土地调查、市场分析等方面。2复杂性土地估价涉及多个因素，如土地位置、用途、权属等。3动态性土地价值受市场波动影响，估价结果随时间变化而变化。土地估价的方法市场比较法通过比较类似土地的市场价格，推算出目标土地的价值。成本逼近法根据土地的开发成本，加上合理的利润率，来估算土地的价值。收益还原法将土地的预期收益折现成现值，来估算土地的价值。市场比较法寻找类似土地寻找与目标土地具有相似特征的土地案例，如位置、面积、用途、权属等。分析交易价格收集类似土地的交易价格信息，并进行分析，剔除异常数据，并根据时间、市场因素进行调整。价格比较分析对目标土地与类似土地的差异进行比较分析，调整价格差异，并最终确定目标土地的估价。成本逼近法1土地开发成本购置成本，基础设施建设成本，前期开发成本等2土地开发利润开发商利润，土地增值税等3土地价格最终估算的土地价值收益还原法1未来收益评估土地未来可产生的收益2还原率将未来收益折现至评估基准日的比率3土地价值将折现后的未来收益转化为土地价值土地估价流程1土地属性调查了解土地基本信息，包括土地用途、面积、位置、权属等。2市场调研分析区域土地市场，包括土地价格、供求关系、政策环境等。3选取评估方法根据土地属性和市场状况，选择合适的估价方法。4计算土地价值根据选定的评估方法，计算土地的市场价值。土地属性调查土地用途明确土地当前的规划用途，如住宅、商业、工业等。土地面积准确测量土地的面积，包括建筑面积、占地面积等。土地权属确认土地的所有权人，包括个人、企业或政府。土地基本信息搜集土地证土地证记录土地所有权信息，包括土地面积、用途、位置等。规划许可证规划许可证表明土地的使用规划，以及建筑物的高度、面积限制等。土地登记簿土地登记簿详细记录土地的所有权变更、抵押情况以及其他相关信息。现场勘察土地位置详细了解土地的具体位置，包括街道、门牌号、周边环境等信息。土地面积精确测量土地的面积，并核实土地权属证书上的面积是否一致。土地现状观察土地的地形、地貌、地质、植被、水文等情况，记录现场照片。市场调研市场供求分析了解当前土地市场供求关系，分析市场供需情况和未来趋势。价格趋势分析研究近几年土地价格走势，预测未来土地价格变化趋势，判断评估基准日土地价值。区域发展分析研究区域规划和发展方向，预测区域土地价值变化，影响土地估价结果。选取评估方法1市场比较法主要用于评估交易活跃的土地，通过比较类似土地的市场交易价格来确定评估对象的价格。2成本逼近法适用于新建或未开发的土地，通过估算土地开发成本加上合理的利润来确定评估对象的价值。3收益还原法适用于具有预期收益的土地，通过预计土地未来收益折现到评估基准日来确定评估对象的价值。确定评估基准日评估基准日定义是指评估人员进行土地估价的特定时间点。这个日期很重要，因为它决定了评估过程中使用的市场数据和价格信息。影响因素评估基准日通常由委托方指定，但也要考虑市场波动、土地使用政策变化等因素的影响。重要性确定评估基准日可以确保估价结果与当时的市场情况相符，提高估价结果的可靠性。确定土地使用年期年限分类土地使用年期根据土地性质不同，可分为多种类型，如：-国有土地使用权，一般为40-70年-集体土地使用权，一般为30-50年-租赁土地使用权，根据租赁合同期限确定年限影响土地使用年期直接影响土地价值。年限越长，土地价值越高。土地使用年期到期后，需要办理续期手续。计算土地价值1评估基准日确定土地价值的特定日期2土地使用年期考虑土地规划和用途3评估方法选择合适的估价方法4最终价值结合评估结果得出土地价值案例分析-市场比较法市场比较法是土地估价中最常用的方法之一，它通过比较待估土地与类似的已成交土地的交易价格来确定待估土地的价值。此方法简单易懂，但需要收集大量市场信息，并进行合理的调整。案例分析-成本逼近法成本逼近法是根据土地开发成本和土地使用权取得费用等来估算土地价格的一种方法，适用于新建、未开发的土地或开发程度低的土地。具体步骤包括：确定开发成本，包括土地征收成本、拆迁补偿成本、基础设施建设成本等；确定土地使用权取得费用，包括土地出让金、