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物业管理区域内房屋日常管理与维修养护方案

1维修服务要求及标准

主要对房屋结构、外墙面、屋顶、公共通道、门厅、楼梯、上下水系统、供电设备等部位日常维护、巡检，发现问题及时维修。

2.房屋土建及设备小修范围及维修质量标准

室内地面、散水

小修内容：楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补。楼面或地面的块料面层损坏、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，应局部拆换。

质量标准：维修后应平整、光滑、接槎平顺。

室内墙面及顶棚

小修内容：内墙、踢脚线及顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补。

质量标准：维修后的内墙面及顶棚应恢复原有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。

检修门窗

小修内容：门锁损坏、门窗框松动、门窗扇开关不灵活、开焊、小五金缺损的应进行修补、更换。

质量标准：维修后的门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，窗纱绷紧，不露纱头。

清扫屋面、雨落管等

小修内容：每年应将屋面、雨水口积存的杂物清扫干净。雨落管局部残缺、破损应更换。

质量标准：屋面应清扫干净，雨落管维修后应补齐五金配件。

屋面补漏

小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部补漏范围。

质量标准：屋面部补漏后应达到不再滴漏。

雨塔等结构构件

小修内容：雨塔、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的，应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀；保护层剥落的，应补抹。

质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现象。

楼体抢修

抢修抢险内容：楼体出现脱落、断裂等紧急情况时，如外墙砖体开裂、掉砖等，应先警示、排险、抢修。

质量标准：以安全为前提，尽快抢修。

【时限要求】

急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞，室内给水系统小修、换管，通风管道堵塞；建筑物内所有门、窗故障等，自接到报修之时起15分钟之内到达现场处理。

除急迫性小修之外的零碎修项目为维护性小修：自接到报修之日起，一日之内处理或与报修人预约修复日期。

上下水系统小修范围及维修质量标准

室内给水系统小修、局部换管

小修内容：建筑物户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应予以补齐。

质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。

卫生设备

小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维修。

淋浴间花洒、混水阀等设备设施的运行管理、维护、保洁、定期检查及维修，发现设备故障要及时排除并上报。

质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。

排水、排污管道等

小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通，配件残缺应补齐。

质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅通，不滴水，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。

建筑本体维护周期、要点、质量标准表

序号

项目名称

周期

巡视维护要点

质量标准

1

基础及承重结构（柱、梁、板、墙）

每月

1．检查承重结构有无裂纹、变形和腐蚀。2．发现问题及时联系有专业维修队伍，按全国物业管理考评标准要求对建筑物进行维护。

1．基础沉降在国标允许范围之内。

2．承重结构无大的损伤及变形。

每年

1．检查基础及承重结构整体的结构性能是否完好。

2．检查基础有无不均匀沉降，勒脚有无破损。

2

天面、平台

每月

1．检查天面及平台地面伸缩缝密封胶有无变硬、疏松开裂、脱落现象。

2．检查地面是否有裂缝、起鼓、空洞，有无渗漏现象。

1．无大面积积水现象。

2．无渗、漏水现象。3．无起鼓、空洞现象。

每年

1．伸缩缝密封胶老化问题发现后，清除旧胶，重新灌注新密封胶。

2．对地面裂缝，因会造成防水性能降低，必须请专业维修补漏施工队进行处理。

3

楼地面及楼梯

每月

1．检查地面瓷砖是否有损坏、空鼓、脱落现象。

2．检查楼梯踢面和踏面有无破损、空鼓、松脱现象。

3．检查楼道扶手有无损坏、锈蚀现象。4．检查大理石面是否有裂纹、划痕、松动现象。

1．瓷片无松脱，扶手无锈迹损坏。

2．大理石无污渍、划痕，光洁、平整。

每年

1．对楼梯扶手除锈，涂刷一次保护漆。2．更换或重贴损坏或脱落的瓷砖。

4

内墙面

每月

1．检查墙面涂料颜色是否一致，有无水渍印。

2．检查墙面是否有裂纹、起鼓、脱落现象。

3．检查大理石、瓷片墙面是否有损坏、脱落、松动现象。

1．瓷片无脱落、污渍。2．墙面无污渍、水渍及霉变痕迹。

半年

1．对墙面涂料及裂纹脱落现象发现后及时填补粉刷。

2．对松动脱落的大理石重新装贴。

5

外墙面

每月

1．检查外墙面是否清洁，有无污渍，玻璃幕墙有无损伤、污渍。

2．检查瓷片有无损坏、脱落。

3．检查大理石墙面有无污渍、损伤及锈渍。

1．外观清洁，无